2021房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》真题及答案解析（第5套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产开发经营与管理真题精选5 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、单选题(总题数：34，分数：34.00) 1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有 （ ）的特性。 A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C.存在效益外溢和转移√ D.适于长期投资 解析：房地产投资的特性包括：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资； ④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。其中， 存在效益外溢和转移是指房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的 影响。 2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是 （ ）风险。 A.政策 B.通货膨胀√ C.利率 D.或然损失 解析：通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低 给投资者带来的风险。由于通货膨胀将导致未来收益的价值下降，按长期固定租金方式出租所拥有物业的 投资者，实际上承担了本来应由承租人承担的风险。 3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性 风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为 （ ）。 A.13.6%√ B.14.0% C.19.0% D.23.6% 解析：房地产投资市场的预期收益率为：10%＋0.4×（20%－10%）＝14%，写字楼市场的预期收益率为：10% ＋0.9× （14%－10%）＝13.6%，或者写字楼市场的预期收益率＝10%＋0.9×0.4× （20%－10%）＝13.6%。 4.国有建设用地使用权出让市场是 （ ）市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断√ 解析：市场结构，是指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征。按照某行业内部的生产者或按照某 行业内部的生产者或企业数目、产品差别程度和进入障碍大小，可以将市场划分为完全竞争市场、垄断竞 争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场结构类型。由于房地产具有明显的不可移动性和异质性， 且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。我国国有建设用地使用权出让市场目前是 由属地政府完全垄断的。 5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地产市场的 （ ）分析。 A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构√ 解析：房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。其 中，区域结构分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，是考察不同区域或城市之间， 房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。 6.某城市2012 年可供租售的写字楼面积为90 万㎡，全年写字楼销售量为60 万㎡，房地产开发企业直接 出售量为15 万㎡，该城市2012 年写字楼的吸纳周期为 （ ）年。 A.0.67 B.0.83 C.1.20 D.1.50√ 解析：吸纳周期，是指按报告期内的吸纳速度(单位时间内的吸纳量)计算，同期可供租售量可以全部被市 场吸纳所需要花费的时间(AP HSRt／AVt)，单位为年、季度或月，在数值上等于吸纳率的倒数。根据题意， 该城市2012 年写字楼的吸纳周期为：90÷60＝1.5 （年）。 7.下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是 （ ）。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租金比√ D.量价弹性 解析：市场监测与预警指标中，房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过 度偏离其使用价值。 8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发 （ ）阶段的重要工作。 A.投资分析决策√ B.施工准备 C.建设 D.租售 解析：投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。其中，项目财务评价是根 据市场分析的结果以及相关的项目资本结构设计，就项目的经营收入、成本费用与盈利能力进行分析评价。 9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自行办理 （ ）。 A.规划意见书 （选址）√ B.建设用地规划许可证