2021房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案解析（第7套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题精选7 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、多选题(总题数：14，分数：28.00) 1.在估价报告中合理且有依据地说明估价假设，其主要作用有 （ ）。 A.规避估价风险√ B.保护估价师和估价机构√ C.使评估价值更接近实际成交价格 D.告知和提醒估价报告使用人注意有关事项√ E.使委托人能得到其预期的估价结果 解析：合理且有依据地说明估价假设，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职 业道德。其作用一方面是规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是告知、提醒估价报告使用者 在使用估价报告时注意，保护估价报告使用者。 2.下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有 （ ）。 A.房地产抵押估价 B.房屋征收评估√ C.房地产司法拍卖估价√ D.房地产转让估价 E.房地产投资信托基金估价 解析：法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同、招标文 件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。在房屋征收评估中，估价对象实际状况为已出租 或抵押、查封的房地产，但估价中假定估价对象未出租或抵押、查封；在房地产司法拍卖估价中，估价对 象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。 3.决定某类房地产供给量的主要直接因素有 （ ）。 A.该类房地产的价格水平√ B.消费者的收入水平 C.该类房地产的开发成本√ D.该类房地产的开发技术水平√ E.房地产开发企业对未来的预期√ 解析：某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的 价格水平；②该种房地产的开发成本；③该种房地产的开发技术水平；④房地产开发企业和拥有者对未来 的预期。B项，属于房地产需求量的影响因素。 4.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有 （ ）。 A.房地产抵押估价√ B.房屋征收评估 C.房地产转让估价√ D.房地产火灾保险估价√ E.房地产司法拍卖估价√ 解析：如果是为房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁合同约定的租金 （简 称合同租金、租约租金）与市场租金差异的影响。但如果是为房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁因 素的影响，应视为无租约限制的房屋来估价。 5.下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有 （ ）。 A.税收政策 B.城市规划调整 C.环境状况√ D.城市基础设施状况√ E.汇率 解析：房地产区位因素是一个综合性因素，如果对其进行分解，可分为位置、交通条件、外部配套设施、 周围环境等方面。A项，税收政策属于房地产外部影响因素中制度政策因素；B项，城市规划属于房地产自 身因素的房地产权益因素中的房地产使用管制；E项，汇率属于房地产外部影响因素中的经济因素。 6.评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于 （ ）。 A.估价对象√ B.估价师对估价方法的熟悉程度 C.委托人 D.估价机构资料库中可用资料情况√ E.当地房地产市场状况√ 解析：房地产估价应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，选用科学的估价方法。 7.市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的 （ ）。 A.区位相近√ B.权利性质相同√ C.面积相等 D.档次相当√ E.建成年份相同 解析：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：①与估价对象的区位相近；② 与估价对象的用途相同；③与估价对象的权利性质相同；④与估价对象的档次相当；⑤与估价对象的规模 相当；⑥与估价对象的建筑结构相同。 8.市场法中权益状况调整的内容包括 （ ）。 A.土地使用期限√ B.容积率√ C.土地开发程度 D.房屋空间布局 E.地役权设立√ 解析：进行权益状况调整，是将可比实例在自身权益状况下的价格，调整为在估价对象权益状况下的价格。 权益状况比较、调整的内容主要有规划条件 （如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、 担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房 地产价格的因素。 9.根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括 （ ）。 A.直接资本化法 B.基于租赁收入测算