2021房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案解析（第5套）.pdf

2021年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题精选5 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、判断题(总题数：15，分数：15.00) 1.在房地产损害赔偿估价中，如果损害修复的必要费用大于修复所能带来的价值增加额，则损害在经济上 是可修复的。 （ ） A.正确 B.错误 √ 解析：如果修复的必要费用小于或等于修复所能带来的价值增加额，则在经济上是可修复的；反之，在经 济上是不可修复的。 2.临街厂房实际用于商业运营，抵押估价时可按商业用途评估，但估价风险应通过估价假设来规避。 （） A.正确 B.错误 √ 解析：应遵循合法原则，按法定用途而不是实际用途评估；另外不得滥用估价假设。 3.城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房 地产自然增值。 （ ） A.正确 √ B.错误 解析：房地产的自然增值是指因土地面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值通常 可以得到保持，甚至随着时间的推移而自然增加。 4.运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。 （ ） A.正确 √ B.错误 解析：评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率 （即典型的投资者所 要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率 （通常称为最低 期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对 应的社会一般报酬率。 5.在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房 价格上涨。 （ ） A.正确 √ B.错误 解析：严格控制房地产开发贷款，会减少未来的商品房供给，从而会使未来的商品房价格上涨；反之，会 使未来的商品房价格下降。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力、提高购房门 槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降；反之，会使商品房价格上涨。 6.不论何种估价目的，估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况，所依据的房地产市场状况不一 定是价值时点时的状况。 （ ） A.正确 B.错误 √ 解析：不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状 况不一定是价值时点的状况。 7.比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限、规划条件、配套设施状况、出租情况、地役权设 立情况等影响房地产价格的因素。 （ ） A.正确 B.错误 √ 解析：由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、 调整的内容主要有规划条件 （如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立 情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因 素。 8.某可比实例房地产的实物状况优于标准房地产3％，估价对象房地产的实物状况劣于标准房地产5％。若 采用直接比较法，可比实例房地产的实物状况调整系数为0.922。 （ ） A.正确 B.错误 √ 解析：直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差 异对可比实例的成交价格进行调整。根据题意得：实物状况调整系数 100/103×105/100 1.019。 9.收益法估价中采用V A{1－[ （1+g）／（1+y）]n}／（Y－g）的公式时，按照估价对象类似房地产客观 租金逐年递增的比率确定g值。 （ ） A.正确 √ B.错误 解析：无 10.收益法中运营费用包含经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的重置提拨款。 （ ） A.正确 √ B.错误 解析：运营费用，是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、 管理费用、维修费、水电费等。并且折旧费或重置提拔款应包含在运营费用中。 11.位于同一住宅楼不同楼层的两套住宅，面积、户型、装修等条件均相同，采用成本法估价时，由于其分 摊的成本相同，所以估价结果也相同。 （ ） A.正确 B.错误 √ 解析：由于这两套住宅楼层不同，则其通达性、景观、通风、采光、日照、视野、空气质量、安宁程度、 安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可独享屋面使用权、底层是否可独享室外一定面积空地的使 用权等条件均可能不同，因此价