2021房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题及答案解析（第3套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价理论与方法真题精选3 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、问答题(总题数：2，分数：20.00) 1.某写字楼的总建筑面积为30000㎡，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/㎡，且每年 不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼 业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万 元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房 屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知。该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000 元/㎡，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。 __________________________________________________________________________________________ 正确答案：(无) 解析：收益法，组合技术 （1）求取房地产净收益 押金的利息收入＝30万×3.5%＝1.05 （万元） 其他收入 15 （万元） 写字楼租金收入 3×70%× （1－10%）×60×12 1360.8万元 有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15＝1376.85 （万元） 运营费用＝200＋40＝240 （万元） 年净收益＝1376.85－240＝1136.85 （万元） （2）求取建筑物价值 土地年净收益/7%×[1-1/(1+7%)35]＝3000万元 土地年收益＝231.66 （万元） 建筑物年净收益＝1136.85－231.66＝905.19 万元 建筑物价值＝905.19/9%×[1-1/(1+9%)35]＝9564.98 （万元） （3）求取房地产价值 VO＝VL＋VB＝3000＋9564.98＝12564.98 （万元） 2.某旧厂房的建筑面积26400㎡，占地面积12500㎡，经分析，有下列两种可能的利用方案： 方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为 1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销 费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/㎡天，可出租面积 为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为2.5%，批发 市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。 方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600㎡；预计 改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入 广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积 8500元；销售税费为售价的6%。 根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/㎡，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为 4500元/㎡，70年期居住用地楼面地价为4000元/㎡；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居 民用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成 本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。 请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格 （1年按365天计）。 __________________________________________________________________________________________ 正确答案：(无) 解析：假设开发法 方案一： （旧厂房-批发市场） 第一年净租金收益＝3×365×26400×60%× （1－25%）＝1300.86 （万元） 开发完成后的价值 V1＝A/ （Y－g）[1－ （1＋g）n/ （1＋Y）n]/ （1＋15%）＋Vt/ （1＋R）n ＝1300.86/ （7.5%－2.5%）[1－ （1＋2.5%）10/ （1＋7.5%）10]/ （1＋15%）＋1.6V1 （1－7%）/ （1＋15%） 11＝8572.35＋0.32V1 V1＝12606.39 （万元） （改造期1年，出租期10年，11年后才能转售） 补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元 契税＝ （补地价