2021房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案解析（第3套）.pdfVIP

2021年房地产估价师考试房地产估价案例与分析真题精选3 本试题来源于考生回忆，仅供参考学习，请勿用作其他用途！ 一、单选题(总题数：10，分数：20.00) 1.张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款 （间隔三个月），每期付一半，月利 率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一 银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方 法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。估价对象的原购买价格 （M） 换算为成交日期一次性付清的价格为 （）。 A.M×50%＋M×50%× （1＋3×0.5%） B.M×50%＋M×50%/ （1＋0.5%）3 √ C.M×50%＋M×50%× （1＋0.5%）3 D.M×50%＋M×50%/ （1＋3×0.5%） 解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。2010年5月支付一半，2010年8月再支付一半，将8月 份支付的价款折现到成交日期得到成交日期一次性付清的价格。 2.张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款 （间隔三个月），每期付一半，月利 率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一 银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方 法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。注册房地产估价师搜集了甲、 乙、丙、丁四个交易实例，在选取可比实例并进行调整时做法正确的是 （）。无 （分数：2.00） A.甲带有当地著名小学的入学指标，应在权益状况中予以调整 B.乙的成交价格是带车位价格，应将车位在实物状况中予以调整 C.丙的价格为周边同类房地产挂牌价，可按经验调整其与实际成交价的差价 D.丁的成交价为卖方实得金额，应对其进行税费负担调整 √ 解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A和选项B均错在应在统一财产范围时调整而不是 在实物状况中调整；选项C错在对挂牌价的调整不能按经验调整而应按客观行情调整，得出正常成交价格 而不是实际成交价格。 3.张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款 （间隔三个月），每期付一半，月利 率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一 银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方 法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。关于本次抵押估价的说法， 正确的是 （）。 A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费 B.抵押净值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额 C.再次抵押价值＝ （未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率 D.再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率 √ 解析：本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债 权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费；选项B错误，抵押净值＝未设定 法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-实现抵押权时的税费；选项C错误，再次抵押价值＝未 设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受 偿款。 4.某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司 （以下简称甲公司）计划参加竞买，委托 乙房地产估价机构 （以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分 析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客 观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%～10%。本次估价的价 值类型为 （）。 A.快速变现价值 B.投资价值 √ C.谨慎价值 D.现状价值 解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价 值评估。 5.某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司 （以下简称甲公司）计划参加竞买，委托 乙房地产估价机构 （以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分 析，乙机构决定采用