对上海土地使用税的几点认识.docx

对上海土地使用税的几点认识 2007 年 11 月 28 日，上海市政府发布了《上海市城镇土地使用税实施规定》(以下称《规定》)，在中央动用各种手段对房地产调控的特殊时期，上海这一规定的出台，引起了业主人士的关注，现笔者对这一政策作一简单的解读，谈谈自己对认识与看法。 一、对上海房价的直接影响有限 从规定内容看，其将上海的土地分为六个级别，最高级别的土地每平方米每年为 30 元，土地使用税税额不高，对于容积率超过 1 的土地(上海内环线内的土地，容积率几乎全部容积率在 1 以上)来说，实际每平方米的成本增加小于 30 元。即使在内环线内的一级区域，如果容积率为 2 的话，每平方米每年增加的成本只有 15 元，相对与内环线内动辄过两万元的房价来说，成本增加对房价的影响有限。 二、土地使用税结合房地产的其他调控手段作用不可忽视 上文提到，就土地使用税作为单一的税收调控政策，其对房地产行业的调控作用是有限的，如果结合其他的房地产调控政策，其可以说是国家房地产调控中的重要一环。就土地政策而言，以往国家法律、法规只规定了房地产企业拿地后的开工时限，而今年建设部明确要求每宗土地的开发建设时限原则上不得超过 3 年，加上出台的这一土地使用税的调控手段，对开发商而言，特别是对大量囤地的开发商来说，有加大其土地储备成本。以 20 元/平方米二级土地来计算，10 万平方米的土地一年的土地使用税为 200 万元，对于那些土地储备的大户开发商来说，仅仅土地的持有成本就将达到数千万乃至上亿元之巨，所以开发时限限制， 持有成本提高，无疑可以减少囤积土地，加大商品房的供应量，一定意义上缓解供需矛盾。 三、土地使用税的出台，可能是对房地产持有环节税收财产税的开始 在我国税改革后，土地使用税是属于地方税的一种，是基于缴税人对资源的占用而征收的资源税，其与前一时期日炒的火热的物业税虽不是同一税种，但其作用非常相似，也都是对房地产的持有环节征税。从税收体系看，完整的税收体系应包括流转税类，比如说们的增值税，所得税类，比如我们的企业所得税，财产税类，比如物业持有税。我国的财产税征收情况较差，比如说城市房地产税、 车船使用税等等，其在我们税收收入中所占比重远远低于其他两个税种，这是与其他税收制度较为成熟的国家作法大不一致，所以，今后我国对财产类税收必定加强，比如说物业持有税、遗产税等。就房地产来说，对房地产持有环节的 0 收税，已经成为房地产调控政策有利推进的障碍，具体讲，由于持有房产环节的0 税收，对于房地产过度投资行为、投机行为，当前的房地产土地、税收、金融政策显的苍白无力，所以国家出台物业税或者其他类似税收政策已经势在必行。从上海市的这一规定看，未明确规定居住用房属于免征范围，但上海官方财税网站上的《上海市城镇土地使用税宣传提纲》明确明示，自住商品房是不征收土地使用税的，但税务局有关人员谨慎表示，这只是暂不征收，以后是否征收要关心今后的政策。