对物业税认识误区的分析.docx

对物业税认识误区的分析 1、认为物业税开征后所涉及的房地产各环节的众税（费）合一 早在 2004 年，中国人民银行行长周小川曾表示，我国将在适当的时机选择试点实施物业税，届时将对不动产开征统一规范的物业税（财产税），相应取消其他与房地产有关的税费。此后，他的这一段话被一些解释成：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。 这一众税（费）合一的观点首先是将地价与税收混为一谈，国外土地大都有属于私人拥有，地价与税收不可能混淆，我国的地价主要是指土地的使用费，即， 土地出让金。在美国，房价构成一般包括生地取得费、土地开发平整费、建筑设计费、房屋建造费、金融成本等等。美国地价占房价的比例比较低，长期徘徊在20—30％之间。对于有人认为物业税不会不将地价分摊到每年的物业税中来，笔者认为可能性不大，因为土地出让金本身针对的是公有土地，允许你使用，交一定的费用，这一费用属于使用费的性质，而征收保有税或物业税，针对的是公民或单位拥有所有权的私有财产，对不属于公民或单位的土地征收物业税，有悖与物业税的性质，也难以与我国现行的土地所有权制度、土地出让制度、土地转让制度接轨。所以笔者认为，物业税与土地使用费两者不能混淆在一起。 有关房地产的其他税费有没有与物业税完全合并的可能性，笔者认为，可能性不大，这里可以从两个方面来考查，一是物业税的性质，物业税属于财产税中的一个税种，他主要是通过税收调整房产持有环节来进行财富的公平分配，其不可能完全取代属于房产流转环节的营业税、契税、印花税等；二是参考国外征收物业税的经验，几乎所有国家不动产均涉及多个税种，比如说日本，对取得房地产，征收注册执照税和不动产取得税，相当于我们的所得税与契税，对房地产保有环节，征收财产保有税，相当于我们要开征的物业税。所以对物业税开征将合并所有涉及房地产的征税，笔者不敢苟同。 2、片面地夸大或缩小物业税的作用 网上曾有爆料称：财政部税政司一位负责人在接受媒体采访时透露，改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。最大的改革思路是将“地价和相关 税费在销售时只需先交纳 1/70，其余在剩余的 69 年中分别交纳”，乐观的预计消费者的购房成本将降低 10％－20％，甚至有人天方夜谈的预计房价将下降 49％ 左右。这一观点，无疑将物业税视为降低房价的“灵丹妙药”，仿佛我国楼市的宏观调控就是如此的简单。而另一种观点则截然相反，认为物业税对房价的影响 微乎其微，并很有可能会推动房价的上涨，其主要的事实依据是在市场供不应求 的格局下，开发商的税负虽然减轻，但同时他们也就有机会将税负转嫁给普通的 购房者，购房者得到的依然是较高的价格。另，物业税能否降低房价，这关键还是要看开征以后相关管理部门的执行力度。 笔者认为，物业税作用大小，应当从三个方面来分析：一是政府对物业税的定性。如果政府出台物业税的目前是保障第一套房的公民居住权，对房地产投资或投机的行为，严格抑制，象新加坡韩国，对非自住房或第二套房，物业税的税率非常高，新加坡为 10%，韩国的财产税和综合土地税达到惊人的 30%。二是物业税的实际征收情况。上文提到，物业税的征收涉及较多的技术问题和执行中的不确定因素，如不以较好的处理这些问题，都会使得物业税大打折扣，如我们的土地增殖税政策，从制定公布已十年之余，但至今征收也不尽人意，应有作用没有发挥。三是房地产宏观调控的其他政策，政府调控房地产的政策多多，信贷手段、土地政策、法律手段、销(预)售制度等等，税收政策只是其控制手段之一， 只靠物业税来调控房地产市场，不仅“孤掌难鸣”，还往往会带来新的问题。 3、国外的经验盲目借鉴甚至“照搬照抄” 笔者认为，我国许多房地产法规政策过多的“照搬照抄”其他国家或地区的作法，结果造成这些作法实行时“水土不服”。比如说我们的引进土地有偿出让制度，结果造成地方政府的“卖地”财政；引进商品房预售制度，造成开发商肆意违约，侵害小业主利益；引进业主多数决制度，结果业主大会的召开流于形式。之所以出现这些情况，一个重要的原因就是我们对国外的经验不是借鉴，而是照搬照抄。所以对于物业税的政策，我们应避免引进不符合我国实际的国外的一些作法，否则，物业税的实行就不能达到政府的预期调控效果。现实中有人提出物业税的税率应参照某国家或地区，比如说可按照台湾 144 平方米以上房源，每年收取税费为房屋总价的 0.8%--1.5%。笔者认为种机器的照搬只能带来更多的新的问题，因为物业税只是一个国家或地区名目繁多的税种之一，是一个国家或地 区进行房地产宏观调控的手段之一，所以我国物业税的确定与执行关键是结合我国目前的总体税收体系和我国目前宏观调控的需要，如果借鉴其他国