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房地产项目前期策划案例;结构指南;一、可行性研究;1、市场分析;2、市场预测;3、成本预测;二、项目研究;宏观环境 未来发展趋势
项目价值分析 提炼项目卖点
竞争性分析 差异化竞争
潜在客户群研究 锁定目标客群;1、宏观环境分析;拆迁改造:伴随城市综合体打造, 拆迁也在担心进行中,大量拆迁户,会选择购置品质更高商品房。
外来人口:当前,济南暂住人口数量超出180万。济南降低了外来人口落户门槛:当地居住两年,并缴纳一年以上养老保险,即可取得济南户??。这增强了对周围地域吸引力,刚性需求和潜在需求均增大,伴随西客站,滨河新区等地域建设会吸引更多外来人口形成连续市场需求。
房地产市场环境
一二三级市场结构以及规模
行业成熟度:除去万科,国内几大开发商均涉足济南市场,恒大,绿地,中海,保利,产品丰富度也很高。
;热点板块图;热点板块分析;滨河新区:;西客站板块分析;西客站板块图;板块定位;;2、项目价值分析;项目资源分析;3、竞争性分析;结论:
主要客群均为刚需
主力户型集中在50——140,一二三室
近距离内主要竞争楼盘是外海中央花园,对刚需中中高端客群吸引力大
远距离内,阳光100竞争力强,主要优势是区位优势和成熟配套
绿地泉景园主要特点是价格优势,价格低;2.潜在供给量竞争——举例
主要采集了西客站片区大宗成交土地
; ;西客站寡头分析;寡头分析; ; ; ;企业竞争定位;4、潜在客户群研究;客户组成从区域起源分析;结论:产品方案;三、项目定位;;项目事实;1、SWOT分析;2、客户定位;3、产品定位产品定位内容;规划设计提议;配套设施;;打造教育+地产大盘开发模式。
教育:不论是为物质洪流所逼而无暇顾及精神需求,或是完全无所作为而活全无价值,“下一代成才”都成为家长们“自我实现”转移目标,成为这个城市家长们最为关注、最甘愿为之付出焦点。
教育定位:引进国内一流名校——清华试验学校,打造济南最大教育人文小区。并建设一所幼稚园;商业配套、医疗配套、文体设施;目标客户需求;户型配比提议;装修标准;4、价格定位;——低开高走;依据项目区位和本身原因,在本区域选取了绿地泉景园、外海中央花园、阳光100国际新城等最含有可比性在售楼盘进行比较预估。;比较楼盘权重打分;价格预判;四、项目推广方案;1、卖点提炼
2、项目总体形象设计
3、推广费用预算
4、现场包装方案
5、制订销售策略
6、制订推广策略
;1、卖点提炼——区位篇;卖点提炼——产品篇;2、项目整体形象设计;3、推广费用预算;4、现场包装方案;围墙与户外;样板间;售楼处与通道设计;5、销售策略;销售次序;销售时机;价格策略;销售目标;6、推广策略;推广阶段划分;推广主题;推广主题推广语;媒体组合策略;行销策略组合;行销策略组合举例;;;;;;年完成对楼盘形象塑造,主要是著名度和市场关注度提升,重点处理项目形象记忆,在济南市场上树立项目含有鲜明区隔性品质联想。
(1) 树立项目新城中央,湖景宜居大盘形象。在项目所在区域及业内具备良好口碑。
(2) 初步积累项目目标客户群体,为204月外海中央花园开盘积累人气。
(3) 完成项目形象树立向项目美誉度过分
;;推广策略:以形成中央,湖景宜居大盘为切入点;以含有浓郁人文气息品质落地为发力点。;目标下思绪;12/10; 读一本好书,就是和许多高尚人谈话。 ---歌德
书籍是人类知识总结。书籍是全世界营养品。 ---莎士比亚
书籍是巨大力量。 ---列宁
好书籍是最珍贵珍宝。 ---别林斯基
任何时候我也不会满足,越是多读书,就越是深刻地感到不满足,越感到自己知识贫乏。 ---马克思
书籍便是这种改造灵魂工具。人类所需要,是富有启发性养料。而阅读,则正是这种养料。 ---雨果
?
喜欢读书,就等于把生活中寂寞辰光换成巨大享受时刻。 ---孟德斯鸠
假如我阅读得和他人一样多,我就知道得和他人一样少。 ---霍伯斯[英国作家]
读书有三种方法:一个是读而不懂,另一个是既读也懂,还有一个是读而知道书上所没有东西。 ---克尼雅日宁[俄国剧作家?诗人]
要学会读书,必须首先读非常慢,直到最终值得你精读一本书,还是应该很慢地读。 ---法奇(法国科学家)
了解一页书,胜于匆促地阅读一卷书。 ---麦考利[英国作家]
读书而不回想,如同食物而不消化。 ---伯克[美国想思家]
读书而不能利用,则所读书等于废纸。 ---华盛顿(美国政治家)
书籍使一些人博学多识,但也使一些食而不化人疯疯颠颠。 ---彼特拉克[意大利诗人]
生活在我们这个世界里,不读书就完全不可能了解人。 ---高尔基
读书越多,越感到腹中
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