六资产评估途径与方法.ppt

第六章 资产评估途径与方法;　第一节 资产评估途径与方法概述 ;　第二节 市场途径 ;三、基本程序 1.选择参照物；2.在评估 对象与参照物之间选择比较因素；3.指标对比、量化差异；4.在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异；5.综合分析确定评估结果。 四、进行比较分析和调整的可比因素主要有： 1.功能; 2.实体特征和质量; 3.市场条件; 4.交易条件。 五、市场途径的具体方法 ;1 、直接比较法（可比性要求较高）;参照物与评估对象存在若干因素需要进行调整时，??用以下方法：;2 、间接比较法;一、基本含义： 评估价值 = 被评资产未来预期收益的现值 二、基本前提：1.未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；2.风险也可以预测；3.获利年限可以预测。 三、基本程序：1.搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料；2.分析测算被评估对象未来预期收益；3.确定折现率；4.用折现率将评估对象未来预期收益折算成现值；5.分析确定评估结果。 ;四、基本参数 1、预期资产净现金流的估算 2、折现率的估算? 折现率和资本化率都属于必要投资报酬率，必要投资报酬率=无风险报酬率+风险报酬率。 3、收益期限的确定 ;五、 收益法计算常用公式 纯收益每年变化，收益年期有限时 P= ΣR /（1+r）n 例8;（一）在纯收益不变时 1收益永续： P = A / r 2收益年期有限： P= A/r 〔1-1/（1+r）n 〕 3收益年期有限，资本化率为0时：P = A n ;（二） 纯收益在若干年后不变 1.收益永续： 　　P= ΣR /（1+r）i ＋A／r（1+r）n 　 例9 2.收益年期有限： 　　P=ΣR /（1+r）i 　　＋A／r（1+r）t 〔 1-1/（1+r）n-t 〕 例9; （三） 纯收益等额变化时 等额递增，年期无限时：P = A / r+ B/ r2 等额递增，年期有限时：P =( A / r+ B/ r2 ) 〔1-1/ （1+r）n 〕-Bn/r （1+r）n 等额递减，年期无限时：P = A / r - B/ r2 等额递减，年期有限时：P =( A / r-B/ r2 ) 〔1-1/ （1+r）n 〕+Bn/r （1+r）n ; （四） 纯收益等比变化时 1.等比递增，年期无限时： P = A /（r-s） 2.等比递增，年期有限时： P = A /（r-s） 〔1-（1+s）n/（1+r）n 〕 3.等比递减，年期无限时： P = A /（r＋s） 4.等比递减，年期有限时： P = A /（r＋s） 〔1-（1－s）n/（1+r）n 〕 ; （五）纯收益若干年不变，若干年后，资产以价格P出售时 P= A/r 〔1-1/（1+r）n 〕 ＋ P/ （1+r）n =A*PVIFAr,n+P*PVIFr,n ; PVAn：Annuity present value 年金现值 ;一、基本含义 评估价值 = 重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 二、基本前提 1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态;2.应当具备可利用的历史资料;3.形成资产价值的耗费体现社会或行业平均水平. 三、基本要素 1、复原重置成本和更新重置成本 2、实体性贬值 3、功能性贬值 4、经济性贬值 ;实例：陈月林老家在农村有房子一幢，该房子于2007年3月建造完工，建筑面积200平方米，造价为40万元。2012年3月准备出让，用成本法评估其价值。 一.重置成本： 复原重置成本：60万元 更新重置成本：58万元（现在造同样的房子可用空心砖作材料，用更先进的施工机械） 二.实体性贬值：估计该房子可用50年，其实体性贬值为 60×5/50=6万元 三.功能性贬值：与现在刚造好的同类房子相比，该房子没有煤气管道，窗户也较小，因此每年要增加使用成本1000元，45年折现为24000元。 四.经济性贬值：该房子濒临诸永高速，由于噪音与空气污染，若出租，房租每年损失1500元， 45年折现为36000元。 评估值=58－6－2.4－3.6=46万元 或：评估值=60－6－[2.4+（60－58）]－3.6=46万元;（一）重置核算法：例10 （二）价格指数法：例11 资产重置成本 = 资产原始成本×（评估基准日同类资产定基物价指数/资产购建时同类资产定基物价指数） 资产重置成本 =资产原始成本×（1+物价变