社区管理主体社区物业管理PPT课件.ppt

第三节 物业管理与社区自治 社区管理的组织 相关行政管理部门 社区自治组织 （准）人民政府 业委会 居委会 物业公司 市政 环卫 公安 公用事业 街道 乡镇政府 其它 园林绿化 社区管理的组织机构图示  第三十二页，共六十三页。 * 一、物业管理是社区自治的内容之一 《物业管理条例》对物业管理的组织形式、组织制度与运作机制等规定，均体现了社区自治的精神及自治的属性特征。 学者观点一：社区治理的“三驾马车”格局 学者观点二：居委会的主导作用 第三十三页，共六十三页。 * 二、业主大会是社区物业管理的权力机构 （一）业主大会的性质和地位 （二）业主大会的组成 无任期限制 比例代表制的业主大会 特定任期的临时业主大会 （三）业主大会的职权：处理社区自治的公共事务的权力 第三十四页，共六十三页。 * 三、业主委员会是社区物业管理的执行机构 （一）业委会的性质和地位 由业主代表组成的自治组织，实现民主管理的组 织形式。 第三十五页，共六十三页。 * （二）业委会的组成与任职资格 ——5－15人之间，任职期限为三年 ——任职资格大体有两类：一是道德素质要求，二是法定资格要求。 第三十六页，共六十三页。 *  （三）业委会的权利 1、召集和主持业主大会。 2、提出修订《业主公约》、《业主委员会章程》的议案。 3、选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同。 4、审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预算和决算。 5、监督检查物业管理企业的物业管理工作。 6、监督公共建筑、公共设施、物业管理服务用房的合理使用。 7、业主大会赋予的其他职责和权利。 第三十七页，共六十三页。 * （三）业委会的义务 1、筹备并向业主大会报告工作。 2、执行业主大会通过的各项决议、决定，接受广大业主的监督。 3、贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规等，对其进行宣传教育。 4、听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动。 5、调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷。 6、建立本会档案制度。 7、接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查。 8、本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会的决定，不得损害公共利益。 第三十八页，共六十三页。 * 四、其他相关机构 （一）行政主管部门和关联性行政管理部门 （规划、市政、环卫、园林、公用事业等行政管理机构 ） （二）（准）政府机构 （乡镇级人民政府，街道办事处 ） 第三十九页，共六十三页。 * 第四节 物业管理公司与业主委员会、居民委员会的关系及其他 一、物业管理公司与业主委员会的关系 物业管理公司 专业化管理 物业管理 业主委员会 业主自治 第四十页，共六十三页。 * 1、法律上的平等关系 两者是委托与受托的关系，无隶属关系，不存在领 导与被领导、管理与被管理的关系。 2、经济上的交换关系 物业管理公司提供有偿的物业管理服务，业主须支 付管理服务费用。 3、工作上的合作关系 业委会协助物业管理公司的管理工作，并对物业管 理公司的重大管理措施进行审议。 物业管理公司与业主委员会的关系： 第四十一页，共六十三页。 * 存在问题： 1、物业公司与业主委员会：态度消极，怕被监督， 被炒“鱿鱼”，拒绝或不支持成立业主委员会。 2、业主委员会的作用未发挥到位。业主不愿担当业主委员会委员，产生难；有的虽然成立了，但形同虚设。 第四十二页，共六十三页。 * 二、物业管理公司与居民委员会的关系 目前的社区从管理方式上可分为物业管理型社区、 部分物业管理型社区、非物业管理型社区三类。 第四十三页，共六十三页。 * 物业管理型社区：多为近年来房地产开发商开发的纯商品房 社区。特点： （1）注重社区生态环境优化；停车场、休闲广场、儿童游乐场、健身房馆、小超市、社区服务中心等公共设施健全。 （2）企业化运作的物业管理到位，24小时保安、保洁，受理业主咨询、质询和需求。物业管理公司以有偿服务方式承担了传统意义上的社区居民委员会的部分职能。 （3）社区居民多属中产以上社会阶层。对居住高档社区享受有偿的物业管理和服务有较强的心理和经济承受能力，但对社区组织的活动缺乏热情，邻里间关系淡漠。 第四十四页，共六十三页。 * 非物业管理型社区：社区居委会在这类社区的组织管理中具 有重要作用。 （1）多为过去福利分房制度下沿袭下来的租住公产房居住区，即使是房产私有者，也多为祖辈传下来的破旧平房。