某后湖项目整体战略发展与定位研究报告.ppt

* 地铁拉动了沿线区域房地产投资，并改变沿线土地的功能结构和产业构成，诱发消费和投资需求，对经济增长具有乘数效应 经济效益 以轨道交通明珠线二期工程为例，132.67亿元的投资将带动房地产投资828亿元，这将占到2001年度上海GDP总值的16％左右 产业效益 明珠线二期工程沿线的功能结构将会进一步向金融、商贸、旅游、信息服务、行政管理等第三产业转移，用地结构将出现明显的置换，从总体趋势来看，沿线商业、办公用地的比重会有不同程度的提高，普通住宅用地比重会有减少，工业用地面积将大幅下降 人口、就业效益 地铁建设对人口产生集聚作用，创造更多就业机会，从而诱发消费和需求，对经济增长具有乘数效应 以1990到2001年上海交通运输投资和房地产投资数据为基础进行回归分析 交通运输投资对房地产投资的回归系数为6.281 以明珠线二期为例，132.67亿元的投资将带动房地产投资828亿元 带动的房地产投资将占到2001年度上海GDP总值的16%左右 增加收入和扩大就业 地铁投资建设 产生集聚效应 引起消费 和投资增加 刺激消费品生产 进一步扩大就业和增加收入 乘数 效果 住宅 工业 金融 旅游 商贸 服务 商业 住宅 以上海为研究对象得到的结论 第一百一十七页，共一百九十二页。 * 上海地铁1号线开通以来，进一步带动了老城区徐家汇商业金贸的发展，徐家汇区域的城市功能发生很大变化，发展成为上海最繁华的商圈和城市副中心 徐家汇处于辐射型交通的枢纽位置，地铁一号线使徐家汇与梅陇、莘庄地区数万人口形成了大规模的商住互动，使徐家汇由“林家铺子”式的商区发展成为繁华的城市副中心 目前徐家汇年商业销售额60亿元，日人流量近80万人次 徐家汇商城围绕地铁而建的商业布局大大提升了该地区的商业地产价值 徐家汇地铁站点附近的营业性商业用房成为商家的最佳选址 徐家汇中心广场占地1.2平方公里，云集多家大型百货商场 徐家汇地铁站共开14个出口，使区域内的水平客流和垂直客流的组织、引导趋于合理化，为房地产开发商和零售商家提供了无限商机 居住为主、旧城区 旧城改造、商业兴起 地铁开通、繁华商圈 起步阶段 （改革开放初期） 发展阶段 （80年代—90年代） 成熟阶段 （90年代——） 1 2 3 4 6 5 7 8 9 10 11 12 13 14 徐家汇站 地铁站点的14个出口 徐家汇商圈 商铺租金 写字楼租金 住宅均价 各物业租金/价格 30-50元/平方米/天 0.6-0.8美元/平方米/天 1.8万-2.2万元/平方米 徐家汇商圈 地铁1号线 第一百一十八页，共一百九十二页。 * 地铁2号线的开通加速了浦东陆家嘴片区的发展，改善了区域的配套环境，拓展了其空间容量，推动了陆家嘴金融城的建设和发展 为上海乃至全国金融中心的陆家嘴CBD是浦东甲级写字楼的集聚地 已成熟的区域,其交通网络完善,公交线路发达,出行方便,地铁的开通会进一步扩大其辐射范围和凝聚力,起到“锦上添花”的效用 陆家嘴站 浦东的金融业GDP已占到整个浦东GDP的1/6 浦东的金融机构已达476家，大都集聚在“陆家嘴金融城”区域内 近两年陆家嘴区域的甲级写字楼租金以4%-5%的幅度上涨 目前陆家嘴甲级写字楼的平均租金在1.17美金/平方米/天 地铁2号线 陆家嘴CBD 第一百一十九页，共一百九十二页。 * 莘庄 地铁15分钟 徐家汇 中心区 地铁1号线 上海莘庄片区在地铁开通后房地产价格变动趋势明显，地铁带动了房价飞跃发展 上海莘庄位于外环线以外，在地铁开通之前还存在大量的农田，房地产处于极低的发展水平。 当1997年地铁1号线通车以后，莘庄至徐家汇的时间缩短到了15分钟以内，极大的拉动了莘庄房地产的价格，目前已经成为配套齐全、工薪阶层购房的重要选择区域，成为上海市重要的人口导入区。 2003年莘庄片区住宅均价为7300元/平米 2006年莘庄地铁站周边住宅的均价已经达到10000元/平米以上 金铭新水岸 6500 虹桥领地 8000 新梅莘苑 7400 莘庄片区均价 7300 凯旋豪庭 12000 尚都 13500? 颐峰苑 11500 徐家汇片区 12000 VS 地铁开通前后莘庄片区价格变化走势 地铁通车 “地铁一号线给莘庄带来的楼市奇迹简直就是教科书式的；没有地铁，就没有莘庄今天的繁荣。” ——业内人士 第一百二十页，共一百九十二页。 * 深圳地铁研究 第一百二十一页，共一百九十二页。 * 地铁的出现加速了关外的宝安、龙岗两区与关内的联系，改变了深圳房地产的格局 关内和关外的巨大差异，尤其是在城市功能和交通配套上的差异，成为制约关外房地产发展的最大障碍，地铁的出现促进了关外房地产的高速发展，改