2020盛迪嘉海湾里大厦营销策略执行方案-65P.pptx

;;1、市场分析;项目情况;悦千山雅园，61-91㎡住宅，在售套数254套;;位于盐田区深盐路与临海路交汇处，总占地约2.23万㎡，建总面19.7万㎡，由5栋高层塔楼及其裙楼组成，主要涵盖产业研发办公、配套宿舍和商业及其他公共配套用房。;;;主力产品为52-126㎡户型方正、不限购不限贷的商务公寓，2018年11月19日已开盘，均价53880元/㎡，可选精装，需另收4000元/㎡。 营销动作：11月10日营销中心、样板房开放，11月11日认筹，11月19日开盘；现已停止转介。;位于梧桐山隧道口北侧，梧桐山隧道口城市更新项目。由??圳市盐田港置业有限公司开发打造，占地面积约2.13万㎡，建筑面积17.3万㎡，容积率5.3，绿化率35%。项目共5栋，总房源为866户，于2018年8月22日开盘，推售546套，均价54000元/㎡。营销动作：持续转介，3%-4%（48套起）+2万现金奖，春风高架持续户外投放，现场不定期暖场活动。;;占地面积共67,903㎡，分为南、北、西北三个地块，计容建筑面积为43.61万㎡，主要由商务公寓、产业办公及配套商业组成。位于广东省深圳市罗湖区东晓街道，为原金威啤酒集团深圳一厂地块，于2015年11月获批城市更新单元专项规划，属于城市更新类工改项目。2018年12月开盘， 在售为37-69㎡loft和公寓，库存约1300套，毛坯交楼，均价6.4万，周成交约3-5套。 营销动作：持续暖场活动，充分利用水贝、田贝企业资源开展行业会议；现已停止转介。;项目集商务公寓、办公、商业等多重业态为一体，项目于 2018年9月21日取得预售证，备案均价公寓约6.8万/㎡，办公约8.7万/㎡，公寓精装交楼，对外标准1万元/㎡，包含在房价中，目前公寓已清盘，办公约170套，目前周均约成交0-3套。 营销动作：持续转介，点数5%+1%现金奖，中介送p30及购物卡等；首付最长3年分期，办公首期25万起，公寓首期48万起；现场持续暖场活动。;市场小结;2、本体分析;项目区位：盐田行政商贸中心沙头角片区，距盐田区政府约700m，北看梧桐山，南面看海； 本体指标：含办公、公寓、商业指标，可售套数313套，68%为约56-77平的办公产品； 价格情况：2015年盐田地王项目，项目楼面地价37650元/平方米，成本高于市场价；;服务;;;3、价格分析;价格建议丨定价原则：;价格建议丨定价说明：;投资收益法丨周边租金水平参考：;定价方式丨投资收益法（LOFT）：;定价方式丨投资收益法（平层公寓）：;定价方式丨市场比较法研究思路：;市场比较法丨一、二手LOFT项目选取：;市场比较法丨一手LOFT均价推导：;基准均价推导： 通过对区域内与项目比较相近的（区域、配套、品质、产品和品牌等方面）二手项目进行对标 比较项目所占比重，根据现场来访客关注度情况进行确定 所选取项目的折实均价参考各项目二手整体成交均价确定;综合一手、二手价格比准修正后，本项目基准均价说明： 设本项目市场比较基准均价为：Px，Px=P1+P2 按照市场惯例，项目价格推导原则为：P1（一手均价*0.7 ）+P2（二手均价*0.3 ）=项目市场基准价; 综合售价评估;市场比较法丨一、二手平层公寓项目选取：;市场比较法丨一手平层公寓均价推导：;基准均价推导： 通过对区域内与项目比较相近的（区域、配套、品质、产品和品牌等方面）二手项目进行对标 比较项目所占比重，根据现场来访客关注度情况进行确定 所选取项目的折实均价参考各项目二手整体成交均价确定;综合一手、二手价格比准修正后，本项目基准均价说明： 设本项目市场比较基准均价为：Px，Px=P1+P2 按照市场惯例，项目价格推导原则为：P1（一手均价*0.7 ）+P2（二手均价*0.3 ）=项目市场基准价; 综合售价评估;最终售价导出：;整体实收价格：;折扣体系建议：;各楼层区均价：;三级转介佣金建议：;面价测算：;目标设定：;4、营销策略;分阶段执行思路;第一阶段重点工作;隧道口、春风高架LED投放，树立项目形象，截流区域客户;推广：电梯框架、社区道闸;在现场举办下午茶品鉴媒体见面会，维护与各大媒体的关系，同时邀请媒体为项目进行宣传造势。;;拓客：代理公司资源;拓客：三级转介; 样板间展示提前到位、针对loft样板层进行包装展示，通过导视、花卉、电梯等包装，提升整体调性。; 全方位高标准体验式培训计划，最大程度提升置业顾问销售能力;“上门有礼”系列暖场活动;时间：2月22日起;推广：微信定投;活动：圈层活动;举办各类经济投资论坛及讲座，及时传递市场投资信号，提升客户参与度及停留度，提升现场人气和卖压氛围;;营销铺排;营销费用;