《不动产估价》教学课件—05市场比较法及其应用.pptVIP

* * * * * * * * * * （一）市场状况调整的价格指数法 定基价格指数： 可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点的价格 环比价格指数： 可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×‥‥×估计时点的价格指数=可比实例在估价时点时的价格 交易日期调整的价格变动率法： 逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整： 可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数=可比实例在估价时点时的价格 采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整： 可比实例在成交日期时的价格×（ 1±价格变动率×期数）=可比实例在估价时点时的价格 （二）市场状况调整的价格变动率法 例题3：（1）为评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取了下列可比实例：成交价格每平米3000元，成交日期2004年10月末。另调查获知2004年6月末至2005年2月末平均每月比上月上涨1.5%,2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上涨2%。试对该可比实例的价格进行交易日期调整。 （2）某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为每平米1000美元，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与与美元的市场汇率2005年1月30日为1美元=8.26元人民币，2005年9月30日为1美元=8.29人民币。试将该可比实例的价格调整到2005年9月30日。 （3）某宗可比实例房地产2005年1月30日的价格为每平米1000美元，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.5%。假设人民币与美元的市场汇率2005年1月30日为1美元=8.26元人民币，2005年9月30日为1美元=8.29元人民币。试将该可比实例的价格调整到2005年9月30日。 练习3：评估某宗房地产2005年3月30日的价格，所选取的某一可比实例成交于2004年5月30日，价格为8000元/平方米，经市场调查分析，该类房地产的价格在2004年间平均每月上涨1.2%，2005年以来平均每月下降0.5%，试对该可比实例进行交易日期修正。 第七节 房地产状况调整 一、房地产状况调整的含义 运用市场法估价需要将可比实例房地产与估价对象房地产进行全面比较，如果两者不同，还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价格高低。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。 二、房地产状况调整的内容 区位状况调整的内容 区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格。 实物状况调整的内容 实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。 权益状况调整的内容 权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价对象房地产权益状况下的价格。 三、房地产状况调整的思路 房地产状况调整的总思路是：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。 房地产状况调整的具体思路 确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素。 判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。 将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度。 根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整。 四、房地产状况调整的方法 1、百分率法 可比实例在自身状况下的价格×房地产状况调整系数=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 房地产状况调整系数应以估价对象房地产状况为基准来确定。 可比实例在自身状况下的价格×1/（1±R%）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 可比实例在自身状况下的价格×100/（100±R）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 其中，房地产状况调整系数是1/（1±R%）或100/（100±R） 2、差额法 可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 直接比较进行房地产状况调整： 可比实例在自身状况下的价格×100/（ ）=可比实例在估价对象房地产状况下的价格 间接比较调整进行房地产状况调整 可比