《不动产估价》教学课件—01房地产和房地产估价.pptVIP

* * 经济学上的“完全市场” （1）同质商品，买者不在乎从谁手里购买； （2）买者和卖者的人数众多； （3）买者和卖者都有进出市场的自由； （4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格； （5）就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的； （6）买者和卖者无串通共谋行为； （7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化； （8）商品可转让且可发生空间位置的移动。 土地使用权出让的需要 房地产转让、租赁的需要 房地产抵押、典当的需要 房地产保险的需要 房地产税收的需要 房地产征收和征用补偿的需要 房地产损害赔偿的需要 房地产纠纷调处和有关司法鉴定的需要 企业有关经济行为的需要 房地产管理的需要 其它方面的需要 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 不动产估价 课程内容: 第一章 房地产与房地产估价 第二章 房地产价格 第三章 房地产价格的影响因素 第四章 房地产估价的原则 第五章 市场比较法及其应用 第六章 收益法及其应用 第七章 成本法及其应用 第八章 假设开发法及其应用 第一章 房地产和房地产估价 房地产的概念 房地产的特性 房地产的类型 房地产估价的概念 房地产估价的必要性 一、房地产的整体概念 房地产 是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权 益、区位三者的综合体。 土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物是一种土地定着物，具体是指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和构筑物两大类。 其他土地定着物是建筑物以外的土地定着物，具体是指 固定在土地或建筑物上，与土地、建筑物不可分离 的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者 分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或 功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害 的物。 房地产的实物：是指房地产中看得见、摸得着的部分，例如，建筑物的外观、结构、设备、装饰装修，土地的形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、平整程度。 房地产的权益：是指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）。 房地产的区位：是指房地产的空间位置。也就是该宗房地产与其它房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除了其地理坐标位置，还包括它与重要场所（如市中心、机场、港口、政府机关等）的距离，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。 二、房地产的存在形态 土地 建筑物 房地 三、房地产的其他名称 不动产：在民法中，将财产（或称为“物”）分为“动产”和“不动产”两类。 物业：中国香港地区通常使用“物业”这个词。 Real estate和real property 四、土地的概念 对于房地产估价来说，土地并不是平面的，而是三维立体的，是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。 具体一宗土地的空间范围可以分为3层：（1）地球表面；（2）地球表面以上一定范围内的空间（简称地上空间）；（3）地球表面地下一定范围内的空间（简称地下空间）。 （一）土地利用所受的限制 土地权利的设立和行使的限制 房地产相邻关系的限制 土地使用管制 通风、采光、排水、排污的相邻关系 险情危害的相邻关系 建筑高度：也即建筑限高，是指地块内允许的建筑（地面上）最大高度限制。 建筑密度：也即建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积站建筑用地面积的比率， 建筑密度（%）=建筑基底总面积/建筑用地面积×100% 容积率：反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，容积率=总建筑面积/建筑用地面积 （二）对一宗土地的基本认识 （1）位置（或坐落） （2）面积 （3）四至 （4）形状 （5）地形、地势 （6）周围环境、景观 （7）利用状况 （8）产权状况 （9）土地使用管制 （10）地质条件 （11）基础设施完备程度和土地平整程度 （12）其他 五、建筑物的概念 （一）建筑物的定义 广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。 狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。 房地产估价中通常将建筑物作广义理解，是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设备（如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通信、防灾等设备）等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 （二）对建筑物的基本认识 （1）位置 （2）面积：①建筑面积；②使用面积；③成套房屋的套内建筑面积；④其他面积 （3）层数和高度 1—3层为低层住宅；4—6层为多层住宅；7—9层为中高层住宅；10层及以上