《不动产估价》教学课件—08假设开发法.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算，其中应计息项目包括：未知的需要求取的待开发房地产价值、待开发房地产取得税费、后续的开发成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。 一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是建设期的终点，一般不考虑预售和延迟销售的情况。 未知的需要求取的待开发房地产价值是假设在估价时点一次性付清，因此其计息的起点是估价时点。 后续的开发成本、管理费用、销售费用假设在所发生的时间段内均匀发生，并具体视为集中发生在该时间段的期中。 四、折现率 折现率与报酬资本化法中的报酬率的性质和求取方法相同，具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均报酬率，体现了资金的利率和开发利润率两部分。 五、测算中的其他有关问题 （一）注意假设开发法的三种估价前提 估价对象仍然由其拥有者或开发商开发建设，可将这种估价前提简称为“自己开发前提”； 估价对象要被其拥有者或开发商自愿转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“自愿转让前提”； 估价对象要被迫转让给他人开发建设，可将这种估价前提简称为“被迫转让前提” 一般情况下，自己开发前提下评估出的价值＞自愿转让前提下评估出的价值＞被迫转让前提下评估出的价值 （二）应考虑开发完成后的房地产价值以外的收益 在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入或节省的费用。 第五节 假设开发法运用举例 例1：某成片荒地的面积为2平方公里，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/平米；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本及管理费用、销售费用为2.5亿元/平方公里；贷款年利率为8%；土地开发的年投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用假设开发法中的传统方法测算该成片荒地的总价和单价。 例2：某宗“七通一平”熟地的面积为5000平方米，容积率为2，适宜建造一栋乙级写字楼。预计取得该宗土地后将该写字楼建成需要2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费的6%；建筑安装工程费、勘察设计和前期工程费及其他工程费、管理费用第一年需要投入60%，第二年需要投入40%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，该费用预计为售价的2%。当地房地产交易中卖方应缴纳的营业税等税费为正常市场价格的6%，买方应缴纳的契税等税费为正常市场价格的3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的评价价格为每平方米建筑面积3500元。请利用所给资料采用假设开发法中的现金流量折现法测算该宗土地的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。 练习1：某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万平米，单位建筑面积的建安成本为1050元/ 平米，区内设施配套费预计为建安成本的15%，其他费用为建安成本的6%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/ 平米。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息） 练习2：需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格，获知该宗土地面积为7000 平米，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每平米建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2004年10月的总价，单价及楼面地价（折现率为10%）。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 第七章 假设开发法 本章内容 第一节????假设开发法概述 第二节 假设开发法的基本公式 第三节 现金流量折现法和传统方法 第四节 假