某路段项目市场报告探讨.ppt

现场实景照片 小区环境效果图 长堤花园照片 H 第三十一页，共六十四页。 小区平面效果图 徐泾地区代表楼盘 徐泾地区重点别墅个案分析 G、大豪·山林别墅 位置：徐泾西路188弄 开发商：上海大豪城乡建设有限公司 产品：独栋别墅 占地：600亩 体量：240套 价格：13000-16000元/ ㎡ 销售状况：20%左右 特色：规模较大 第三十二页，共六十四页。 建筑外观效果图(一) 建筑外观效果图(二) 大豪·山林别墅效果图 第三十三页，共六十四页。 ３、 徐泾公寓市场现状 第三十四页，共六十四页。 如前所述，徐泾地区是作为一个纯别墅区而为人们所认知的。 公寓房的开发长期以来基本处于空白状态，近期虽有零星的开发量，但是体量太小，对徐泾地区的区域市场根本不能丝毫构成影响。 早期的楼盘如金水湾，广虹公寓早已售磬。 目前在售的仅一个楼盘：上海豪都国际新城。 由于市场开发量长期处于低位状态，造成市场供不应求。 作为别墅区，徐泾是一个中高档的别墅区，其针对的是金字塔上层的客源。而对于公寓市场来讲，徐泾提供的是非常低档次的公寓产品，其针对的是区域内客源，从少量个案的市场反应来看也验证了这一点。 第三十五页，共六十四页。 西郊大公馆 大豪·山林别墅 长堤花园别墅 银涛高尔夫别墅 湖畔佳苑 居礼 九溪十八岛 捷克小镇 高富丽源 绿波花园别墅 圣地维拉 大华云亭 本案 徐泾地区个案分布图 第三十六页，共六十四页。 代表楼盘(公寓) 徐泾地区重点别墅个案分析 上海豪都国际新城（上海捷克住宅小区） 位置：联民路88弄21号 开发商：上海豪都房地产开发经营有限公司 产品：多层/小高层 占地：11万㎡ 体量：416套 主力面积：90 ㎡ /2R、 125—135 ㎡ /3R 均价：5300元/ ㎡ 销售状况：70%左右，月销售约80—100套 特色：依照捷克住宅设计理念照搬而来，外观独特。有部分多层电梯公寓。 但是，小区整体形象差，包括售楼处的包装过于简单，对客户有很大的负面作用。 第三十七页，共六十四页。 主力户型(一) 93.5M2 155.8M2 户型(一) 第三十八页，共六十四页。 主力户型(二) 126M2 128M2 户型(二) 第三十九页，共六十四页。 二、竞争识别 第四十页，共六十四页。 区域外竞争 华漕镇 约7KM 约7—8KM 九亭镇 第四十一页，共六十四页。 区域外竞争 作为别墅区，徐泾更为纯粹 徐　泾 九亭 华漕 华漕镇更多的承担着市区动迁基地的功能 而九亭的产品与徐泾地区在总价上形成错位 从区域角度看，华漕和 九亭存在一定竞争威胁，但差异性也非常明显 第四十二页，共六十四页。 区域内的板块竞争 第四十三页，共六十四页。 区域内的板块竞争 工业区 集镇区 房产区 暂无房产开发，未来规划也无项目开发 镇中心以公寓开发为主， 但一直以来开发量有限后续 将有少量大案推出（包括本案） 纯粹的高档别墅区，后续仍有一点的开发量 区域的差异化 产品的差异化 区域间的竞争有限 （存在一定竞争，镇区西部有一定量的别墅开发） 第四十四页，共六十四页。 无疑，未来的市场竞争将很大程度上影响市场表现。 从目前掌握的资料来看，区域内,本案未来的竞争对手主要有三个: 沪青平公路和明珠路的圣地维拉。 另外，位于振华路徐泾中路的大华云庭，从产品类型看也将对本案产生竞争。 同时,位于沪青平公路上的 高富丽源名邸,将于11月底开盘,产品上与本案有一定类似. 未来潜在的竞争 第四十五页，共六十四页。 明珠路项目 市 场 报 告 上海·青浦·徐泾 第一页，共六十四页。 壹、地理篇 第二页，共六十四页。 人民广场 虹桥机场 浦东国际机场 徐泾镇 徐泾的区位(一) 距离人民广场 21-22公里 距离虹桥机场 6-7公里 第三页，共六十四页。 徐泾的区位(二) 青浦新城 徐泾镇 九亭镇 虹桥机场 华漕镇 第四页，共六十四页。 徐泾镇 徐泾的交通环境(轨道) 虹桥机场站 Ｒ－４a线： 往朱家角向 预计２０２０年建成。 赵巷站 徐泾站 泗泾站 约6---7KM R2线: 青浦－海港新城 全长１２５公里，设４０站．本线青浦境内沿沪青平公路走，预计２０２０年建成。 Ｒ4线： 徐家汇－松江新城 部分路段已在建设中。 九亭站 第五页，共六十四页。 徐泾的交通环境(公路) 徐泾镇 沪青平公路 即318国道 沪青平高速 嘉金高速公路 (建设中) 第六页，共六十四页。 徐泾地区板块划分 如图： 根据现有的规划，徐泾镇在功能划分上分为三个部分： 1、沪青平公路以南为房产板块，重点发展高档别墅； 2、沪青平公路以北，嘉金公路以西为中心集