地产集团公司战略规划报告.ppt

附件二：商业地产细分市场产品分析 商业地产已进入“地产与商业”价值融合和提升阶段 1990年 2000年 200？年 2006年 商铺地产 地产＋商业的简单叠加 地产与商业实现价值融合和提升 资本＋地产＋商业的价值融合和提升 实物产品 物业资产 金融资本 这一阶段的特点： 追求商业运营价值带来的长期稳定的收益； 地产商与零售商关系将更为紧密、角色互相交融； “只租不售”渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则，长期获利得到越来越多的地产商的认同 竞争形态也正在发生变化 过去：项目与项目的竞争、产品与产品的竞争 未来：产业链与产业链的竞争 用住宅地产的模式开发商业地产，把商业地产视为产品来卖；这种形态更多表现为企业单体之间的竞争。 在整个产业链上，商业地产开发商致力于构建一个战略合作联盟，形成从项目投资、开发建设、商业运营到资本退出的完整业务链条。一旦这条链条形成并打通，其所拥有的竞争优势将是其他商业地产企业所无法比拟的。 在产业链的每个链条上朝着专业化方向发展，充分发挥每一个联盟成员在专业化方面的能力 在这种竞争形态的背后,关键在于能否充分而有效地整合各种资源 决定变化的驱动因素 行业技术含量高、专业性强的特点 核心企业构建竞争优势的需要 现阶段专业化人才普遍短缺 商业地产是三高产品，不成熟市场行为将加重风险 高回报 高技术含量 高风险 行业风险 资金风险 开发风险 经营风险 长期投资回报大 产品销售利润高 资产升值空间大 业务链条长 项目运作复杂 项目运作周期长 市场不成熟的表现 市场监管不完善 盲目投资 开发思路多采用住宅开发模式 现阶段专业人才短缺，商业运营管理经验不足 商业物业细分产品： 零售商业物业 办公楼 酒店 商业物业开发难度大 物业开发急需提高专业化水平 开发思路需要创新 开发商开发思路在很大程度上不能再沿用住宅开发的模式 项目的后续经营或后续管理易失控，很难把握未来入驻商户的档次和品位以及对整个商业项目的影响 对商业地产开发规律不熟悉，模块化开发将影响整体运作 资本市场不成熟 在国外成熟市场，商业地产基本等同于金融产品。融资模式是以非银行贷款为主 。由于资本市场不成熟，不少地产开发商将商业地产当作房产来租售，只考虑短期利益，违反了商业地产开发的基 本规律，同时也不能保证项目长期运行能力 开发实力要求高 一个商业项目需要形成商业气氛。这种开发模式要求发展商具有雄厚的资金储备以及抵御风险的能力 市场化程度不够、商业地产项目同质化严重，商业特色不鲜明、低水平价格竞争 商业地产无法做到各种零售业形态充分结合的高专业化，无法做到多功能相协调发展 后续管理水平要求高 一些商业项目是先有设计再进行招商，没有根据不同业态的特征，有针对性地进行设计，从而避免盲目设计造成的浪费 商业物业单体建筑居多，很难形成集合效应 目前，我国大型购物中心成为商业零售物业发展主流，市场呈现饱和状态 资料来源：《10大城市商业地产供应状况调研报告》 从我国十大城市的商业地产项目来看，购物中心／综合项目占整个商业地产开发的一半以上达到1900万平方米，购物中心以及商业一体的项目在各城市都有比较大的供应量 2005年，十大城市中，规模超过20万平方米的商业项目近80%属于大型购物中心。在未来一段时间，购物中心市场的竞争将会异常激烈 2005年10大城市20平方米以上在建商业项目的主要用途 说明：调查的十大城市是：北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、沈阳、郑州、合肥、呼和浩特 细分市场： 零售商业物业 办公楼 酒店 经济发达城市的高等级办公楼需求空间大 甲级写字楼供应增加 甲级写字楼空置率相对较低 租金上升 资料来源：高力国际 越来越多外资金融机构的进入拉动了甲级写字楼的需求 国内企业对于写字楼的需求也很强劲，尤其是国字头企业更新办公条件的需求巨大 以北京为例：在2005-2007年写字楼供给增大的情况下，高等级的写字楼空置率依然相对较低。写字楼越高端，需求越旺盛。 在其他经济发达城市如上海、广州，甲级写字楼市场也呈现量增价涨的态势 以北京市场为例 甲级办公楼只租不售成为发展新趋势 保证高水平的统一管理、统一经营，才能更长久保持较高的物业品质 单一业权办公楼使客户在选择办公楼的大小、户型时，可以有较大的自主性，更能够满足国际大公司的需求 单一业权的物业还能够有效的控制进驻企业的业态和档次 为了保证物业的保值增值，需要长期不断地对物业进行投资，用以改善办公楼的软硬设施以及管理服务。只有“单一业权”才能实现，而多业权的物业很难做到 业权统一的优势 业权不统一，造成办公楼内小公司林立，降低办公楼的档次 租户不得不与多个小型业主进行谈判。导致大客户有大面积的租赁需求时，将不考虑这样的办公楼 业权不统一的劣势 业权统一的要求倾向