土地增值税的税收筹划.ppt

第8章 其它税种的筹划 8.1 土地增值税的税收筹划 8.2 资源税的税收筹划 8.3 房产税的税收筹划 8.4 土地使用税的税收筹划 8.5 印花税的税收筹划 8.6 契税的税收筹划 8.1土地增值税的税收筹划 土地增值税是对在我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 利用税收优惠进行税收筹划 房地产所有人可以利用土地增值税的税收优惠进行筹划，如建造一般民用住宅时，将增值率控制在20%之内，这是该税最重要的优惠政策。 8.1.1土地增值税的主要法律界定 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权取得增值性收入的单位和个人。 土地增值税的课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。转让房地产的增值额，是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 表8-1 土地增值税税率表 税收筹划分析 （一）利用适当增值进行税务筹划 房地产开发企业如果既建造普通住宅，又进行其它房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会有差异，这取诀于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。 案例1：某房地产开发企业，某年商品房销售收入为15000万元，其中普通住宅的销售额为10000万元，豪华住宅的销售额为5000万元。税法规定的可扣除项目金额为11000万元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000万元。 （1）不分开核算是，增值率为 =（15000－11000）/11000×100%=36% 应纳税额=（15000－11000）×30%=1200（万元） （2）分开核算，增值率为： =（10000－8000）/8000×100%=25% 应纳税额=（10000－8000）×30%=600（万元） 豪华住宅，增值率为： =（5000－3000）/3000×100%=67% 应纳税额=（5000－3000）×40%－3000 5%=650（万元） 普通住宅和豪华住宅应纳税合计1250万元，分开核算比不分开核算多缴纳土地增值税50万元。 （二）其它 案例2：一家房地产开发企业签售出一栋精装修房屋。已知该房屋总售价为2000万元（含装修600万元），并在税法允许范围内，该项房地产业务的费用扣除为800万元（含装修费用扣除300万元），增值额为1200万元。则土地增值率为=1200 ÷800×100%=150%。应纳税额=1200 ×50%－800×15%=480（万元）。 由于该房屋已经装修过，因此可将装修部分与房屋本身销售通过两份合同进行分离。在房屋出售合同（不含装修费用）中说明该栋房屋出售价格为1400万元， 另外，在房屋装修合同中说明该栋房屋装修的费用为600万元，同时在账务上分别核算、分别结转成本。已知房屋销售允许扣除成本为500万元。经过以上处理，增值率为：（1400－500）÷500 ×100%=180%，应纳税额=（1400－500）×50%－500×15%=375（万元） 而装修允许扣除的成本为300万元，但装修收入不在土地增值税征收范围之内。通过分开核算房地产销售额，有效降低了土地增值额，从而使税负减轻了105万元。 （三）收入控制法 某房地产开发企业建造一批普通标准住宅。已知取得土地使用权所支付的金额为1000万元，开发土地的费用为200万元，新建房及配套设施的成本为2000万元，税金为160万元，该批住宅以5000万元的价格出售。另外，还有加计20%的优惠（640万元）。 增值率=（5000－1000－200－2000－160－640）/（1000+200+2000+160+640）=25%， 应纳税额=（5000－1000－200－2000－160－640）×30%=300（万元） 企业税后利润=5000－1000－200－2000－160－640－300=700（万元） 在本例中，可以应用降低收入的方法进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为4800万元，则增值率为（4800－1000－200－2000－160－640）/（1000+200+2000+160+640）=20%，免征税额。企业税后利润=4800－1000－200－2000－160－640=800（万元） （四）成本控制法 某房地产开发企业建造一栋售价2000万元的普通标准住宅，根据税法相关规定可扣除费用为1600万元，增值额为400万元。增值率=400÷1600×100%=25%，则适用税率为30%，速算扣除系数为0. 应缴土地增值税=4