土地增值税清算操作重点解析.ppt

8-2-4.天津第14条第（三） 关于扣除项目确认的原则 在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时， 原则上以实际支付取得合法有效凭证为准，对只有 实际支付没有取得合法有效凭证的，或者只取得合 法有效凭证，没有实际支付的，不得计入扣除项目。 对已取得施工双方认可且合法有效的决算报告，但 尚未结算的，可按照决算报告确认的金额作为项目 扣除金额。对于销售未达到100%的，此扣除项目按 照销售比例计算扣除项目金额。 津国恒信 税务师事务所 5-1.时间范围。2005年10月1日，当 时销售房地产建筑面积占整个 面积不足15%的，卖到现在，符 合清算条件，要进行清算。 （津地税地[2007]25号第三条） 津国恒信 税务师事务所 5-2.项目范围。土地增值税清算以 市政府有关建设管理部门审批 的房地产开发项目为单位进行 清算，对于分期开发的项目， 以分期项目为单位清算。 津国恒信 税务师事务所 5-3.其他具体条件 5-1和5-2的标准选定后，符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续： 津国恒信 税务师事务所 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售 的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目 的；（转让合同签订7日内） （三）直接转让土地使用权的。（同上） 以上是主动清算的条件 津国恒信 税务师事务所 符合下列情形之一的，主管税务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算： 津国恒信 税务师事务所 （一）已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让 的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面 积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85 ％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用 的； （二）取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍 未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值 税清算手续的； （四）纳税人有涉嫌偷逃税款等税收违法行为的； （五）其它需要清算的情况。 津国恒信 税务师事务所 6、土地增值税清算的一般流程 6-1.审核清算条件，确定清算范围 6-2.收入与税金的确定 6-3.扣除项目的确认 6-4.清算表的填写 津国恒信 税务师事务所 增值率分析 增值率分析（设X为销售总额、Y为建造成本） 建造成本：取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费 土地增值税的增值率=（销售收入总额—扣除项目金额）/扣除项目金额 = 销售收入总额-（建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加） 建造成本+10%建造成本+20%建造成本+营业税及附加 = X-(1.3Y+0.055X) 1.3Y+0.055X =增值率 津国恒信 税务师事务所 案 例 例如：普通住宅容积率1.00以上，单套建筑面积没有超过144平米，总收入6586万元，销售面积22100平米，建造成本4316万元，平均售价2980元，平均建造成本1953元。 求增值率： 增值率=6586-（1.3×4316+0.055×6586）　　　　　　 1.3×4316+0.055×6586=10.2% 增值率低于20%，免征土地增值税，预交的税应退回。 津国恒信 税务师事务所 案 例 假设在清算中发现，建造成本有10%发票不合格或估价没有来票，可扣除的建造成本变成3884.4万元 增值率= 6586-（1.3×3884.4+0.055×6586） ／1.3×3884.4+0.055×6586=21.62% 结果显示建造成本减少10%，增值率提高12%，本来可以退税的，由于发票问题没解决，变成了补税。增值率低于50%，税率30%，增值额1170.76，应交351.23万元，已预缴32.93万元，补缴318.3万元。 10%不合格发票计431.6万元,导致补税318.3万元！ ----------- 津国恒信 税务师事务所 增值率分析 当增值率恰好为20%时 X-(1.3Y+0.055X) 1.3Y+0.055X =20%