土地增值税特殊事项的处理.ppt

将开发产品委托包销如何确认收入？ 包销有多种形式，在原有的鉴定准则26条中，对包销的纳税义务时间做出了规定，但正式准则的第二十四条 收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。不承认什么纳税义务时间。 销售额的确认是个复杂的问题，如开发商开发票给包销商，包销商再开发票给客户，税款就不会少；但如开发商开发票给客户，包销商将差额开（中介）服务发票给客户，那么就可能造成少纳土地增值税。在这种情况下，就要核对与包销商有无关联关系。 开发商与包销商分别向客户分别发票对土地增值税额有无影响？ 未办理产权过户，以两份合同办理产权，这是法律不允许的，但如客户仅凭开发商合同办理产权产是可以的。如果这样，那么同一土地增值额就会分解成两个部分，就会变成两个较低的增值率，从而适用两个较低的增值税率。如是全资子公司包销，那么子公司还可免征契税。但这是避税的不正当方法。规范的方法是发票与合同由开发商提供，包销公司向开发商开据佣金发票。但为避税什么可能都会有的。主要反映为店面的销售。 非自建的甲供材能否作为扣除项目？ 甲供材情况很复杂，要区分不同情况进行甄别。首选是施工企业是否开据含甲供材金额在内的建筑安装发票给施工企业。对于设备部分，甲供材一般不会重复，但对钢筋水泥石材部分，重复的可能性是相当大的。这要从乙方的利益说起。首先乙方的利益来自管理费与法定利润，两者的预算计价基础是直接费，直接费不可能不含直接费，这是国家预算规定。 清算时收入的确认问题? 土地增值税清算时，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额确认收入，如不这样计算，金额很难对应面积。对销售合同所载商品房面积，与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。一般以竣工验收后的测绘报告为准。 关于转让房地产的成交价格明显偏低的确认问题 根据土地增值税实施细则第十四条第（三）款规定：房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。在执行此项规定时，房地产成交价格低于30%（含30%）以上的，有评估价格的按照评估价格确定；没有评估价格的，按下列顺序确定：按本幢建筑物平均销售价格确定；按本企业当期的销售平均价格确定；按同一地区，同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。 土地增值税特殊事项的处理 1、转让或接受投资，但未办理转让手续的土地是否征税？ 就投资来说，只要工商局有登记备案，所有权就应当是转移，尽管法律规定不动产转让是以房管局登记为准。 转让虽没办理转让手续的，但按《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函〔2007〕645号） ，要按规定征收。因为已经取得实际利益。 在租入的土地上盖房出租出售是否属征税范围 在集体、国有划拔土地、军队用地上建房出售、出租，是否征税范围。 租入土地时限可能超过政府出让土地的年限，租出土地也可能超过商品房的使用年限。能否视同销售、能否根据合同法规定的超过20年合同无效，认定签订的合同无效？ 解读：《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号）第四第规定：根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税……。二是只有转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。…… 转让土地中的绿化道路地价如何扣除？ 国税函〔1999〕112号 全文有效 成文日期：1999-03-05 广西壮族自治区地方税务局： 　　你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》（桂地税报[1999]17号）文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第九条“纳税人成片受让土地使用权后，．．．可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下： 　　根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条法规，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。 出售无产权车库是否征收？ 车库的建造费用，有些开发商当成基础设施，摊入上部商品房可售面积成本中。 这些车库由于没缴地价，或当成人防设施，不能办理产权。 但开发商取得收入。争议的焦点是是否属于国有土地的地上附着物？车库在地下，按字眼是不能征。 大连根据(大地税函〔2