土地增值税清算政策讲座.ppt

关于税务中介鉴证 费用支付问题—中介机构的立场 税务机关对报告的审核 管理问题 中介机构怎么干活 清算审核主体 主管税务机关 工作业务规范： 国家税务总局 《土地增值税清算管理规程》 1.纳税人主动清算： 全部…………..…..ALL 半截子……….....HALF 卖地………….…LAND 清算条件： 2.税务机关要求纳税人清算： 85% 三年 注销 其他 下发《清算通知书》 税额=增值额╳税率 增值额=收入-扣除项目 第二节 收入 《土地增值税暂行条例》第五条规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。 新会计准则： 销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认： 企业己将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对己售出的商品实施有效控制； 收入的金额能够可靠计量； 相关经济利益很可能流入企业； 相关的、己发生的或将发生的成本能够可靠计量。 清算审核时，如何查证收入？ 查证《详细规划总平面图》 查证房地产管理部门公示数据（网站） 查证测绘报告 查证销售发票 查证销售明细账 查证超建行为 查证价格明显偏低、抵债、投资、福利、赠与等行为 审核收入的要求： 总收入、单价、时间、地址、期数（或组团）、买方名称、面积、金额、房屋性质逐张录入计算机清算底稿。 使用EXCEL中的筛选功能，使审核更有效率！ 通过筛选，发现信息和线索！ 筛选普通住宅信息 发现价格明显偏低的情况 查验普通住宅、非普通住宅、非住宅面积 查验每户是否都计入清算计算范围 核算收入情况 确定期数（组团）之间无混淆 预缴是否准确 房地产类型适用是否准确 有无赠与、抵债、回迁安置等情况 重中之重： 第三节 扣除项目 （一）取得土地使用权所支付的金额。 （二）开发土地和新建房及配套设施的成本 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用 （四）旧房及建筑物的评估价格 （五）与转让房地产有关的税金 （六）对从事房地产开发的纳税人按照（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。 （一）取得土地使用权所支付的金额； 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一款规定： 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。 查什么？怎么查？ 一级市场取得土地使用权 二级市场购买取得土地使用权 一级市场取得土地使用权 政府土地批件 国有土地使用权出让合同 土地出让金缴费证明 纳税人支付凭证 契税完税凭证 往来账或者其它账簿有无返还款 二级市场取得土地使用权 国有土地使用权买卖合同 土地使用权买卖发票 土地价款支付凭证 契税完税凭证 往来账或者其它账簿有无返还款 （二）开发土地的成本 《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：开发土地和新建房配套设施(简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。 (1)土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 *(2)前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平等支出。水电路 *(3)建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 *(4)基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 (5)公共配套设施费 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 *(6)开发间接费用 是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 四项成本核定问题 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 ----------国税发〔2006〕187号 (1)土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 查证：拆迁补偿协议、票据、签字等 新文件：国税函〔2010〕220号：关于拆迁安置土地增值税计算问题 1、房地产企业