房地产开发项目经济测算要点讲解.pptx

;;;;;;;;;;项目投资;;1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.;;土地征收拆迁费 ：分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费。农村土地征收拆迁费主要包括：土地补偿费、青苗补偿费、地上附着物补偿 费、安置补助费、新菜地开发建设基金、征地管理费、耕地占用税、拆迁费、其它费用。城镇土地拆迁补偿费主要包括： 地上建筑物、构筑 物、附着物补偿费，搬家费，临时搬迁安置费，周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿费，拆迁管理费和拆迁服务费等。 土地出让地价款 ：是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让 地价款。以出让形式取得城市熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成； 以出让方式获得 城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成，获得此类土地使用权的开发商，需要进行房屋拆 迁和土地开发活动，并相应支付城镇土地拆迁补偿费。 土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途及使用条件等许多方面因素决定。许多城市对土地制定了基准地价，具体宗地 的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定。 土地转让费 ：是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合 法使用者。土地使用权转让时，地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让。 土地租用费 ：是指土地租用方向土地出租方支付的费用。以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资，但在房地产项目开发中 较为少见。 土地投资折价 ：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下，不需要筹集现金用于支付土地 使用权的获取费用，但一般需要将土地使用权评估作价。; 序号;;集体土地征地费用;商业、综合、居住用地 宗地楼面熟地价=适用的基准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素 修正系数 工业用地 宗地楼面熟地价=适用的??准地价（楼面熟地价）×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数/宗地容积 率（当宗地容积率1时）;;序号;三、房屋开发费—基础设施建设费 1.建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程 费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装) 等。 当房地产项目 包括多个单项工程时，应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用。;三、房屋开发费—基础设施建设费 2.基础设施建设费 基础设施建设费是指建筑物2 米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。主要包括：自来水、雨水、 污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、 干道等的接口费用。一般按 实际工程量估算。;三、房屋开发费—公共配套设施建设费 3.公共配套设施建设费： 是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派 出所、托儿所、幼儿园、公共 厕所、停车场等。华南城举例说明：;特别说明：开发间接费用 含义：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、 水电费、劳动保护费、周转房（板房）摊销等（工程部门发生的相关费用）及资本化利息。 问题：1、外联发生的费用；2、样板房摊销呢；3、银行借款利息如何列支。 目的：1、归集分配、准确核算单个项目的成本收益；2、对企业所得税（结算调整毛利差环节）及土 地增值税（清算计算增值率环节）有较好的筹划。 区别：管理费用作为期间费用，区别还是比较大的，但如何划分这两项费用，却没有一个明确的标准。 实际工作中，通常以是否设立现场管理机构为依据进行划分，如果开发产品不建现场机构，而由公司 定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动，其所发生的费用可直接并入企业的管理费用， 企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的费用应作为期间费用，计入管理费用。;;五、财务费用;六、销售费用 定义: 指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理 的各项费用。 包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、 代理费、销售服务费及销售许可证申领费、样板房、售楼部摊销等。 广告宣传及市场推广费，一般约为销售收入的1%~2%。 销售代理费，一般约为销售收入的1.5%~2%。 其他销售费用，一般约为销售收入的0.5%~1% 。;六、销售费用;七、开发期税费 房地产建造