物业公司营改增后会计业务处理.pdfVIP

- 物业公司营改增后会计业务处理 物业公司收取的上述物业管理相关的各项费用，适用的税目 税率是有所不同的，企业应该分别核算，分别按照适用税率缴纳 增值税。没有分别核算的，将从高税率征收。 纳税计算(会计分录参考之前一般纳税人和小规模纳税人模 式) 借：银行存款/库存现金/应收账款等贷：主营业务收入 物业费收入 租赁收入 停车收入 维修收入 效劳费收入 其他收入应交税费应交增值税 〔销项税〕对于代收费事项建 议直接走往来帐即其他应付款取得可以抵扣的各类凭证，按可抵 进项税额如下取得时：借：相关本钱费用科目应交税费—增值税 〔进项税〕贷：银行存款/应付帐款等物业公司的涉及的不动产 租赁税目的收费工程,根据自己的纳税人身份参照不动产取得时 间按租赁工程征收增值税，如何计算交纳前面不动产租赁中已经 涉及。业务注意与特别说明： 1、门禁卡销售/平安管理费， 属于物业平安效劳附属业务，应为混合销售，适用主营业务的 6% 税率。装修垃圾清运费亦属于装修管理附属业务，属于混合销售， 适用 6%税率。2 、灭火器租赁，业主可租可不租，非附属业务， 不属于混合销售，属于有形动产租赁，适用 17%税率。税负增加 物业公司需调整价格。3、入户维修/商铺、写字楼消防/ 强弱电 改造收费，属于提供修理修配劳务，适用 17%税率。税负增加物 业公司需调整价格。4、关于水电代收，我们认为不应交增值税。 根据财税〔2021 〕36 号一营业税改征增值税试点实施方法 ，第 . z. - 三十七条销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价 外费用，但不包括以下工程：〔二〕以委托方名义开具发票代委 托方收取的款项。 物业公司代收水电费可以满足上述条件： 〔1〕物业公司承受水电公司委托收取水电费，法规明确规定不 得加价，不属于转售，属于代收。 〔2〕物业不向小业主开 发票，小业主如需发票，可以请委托方〔即水电公司〕开具发票 〔当然，委托方肯定不会开〕。这条满足上述“以委托方名义开 具发票〞，只是委托方不愿意开发票而已。 〔3〕所收的款 项都是给了水电公司，物业公司不截留一分钱，符合上面所说的 “代委托方收取的款项〞。 但是记得：想不交税的前提是不 加价不开发票以及处处表达是委托代收。至于供电公司和自来水 公司给予的手续费，可开票按经济代理工程计算纳税。 5、代收城市生活垃圾处置费，与代收水电费同理。 6、上述“11%或5%〞，主要是涉及不动产租赁，如果小区在 2021 年5 月1 日前交付，则由物业公司自行选择11%还是5%。 如果小区在5 月1 日后交付，则全部按照11%。但对于全体业主 共有的，因为没有产权，一般建议按房屋整体竣工的时间确认5% 或11%。7、电梯轿厢、电梯等候处、灭绳灯箱广告位提供业务， 合同中如果写明委托物业公司制作发布的为“广告代理效劳〞， 这样可以适用现代效劳中的广告效劳，一般纳税人适用6%税率， 小规模纳税人适用 3%税率。如果是物业公司仅提供媒介，不参 与发布的可参考按不动产租赁交纳。〔根据那种对自己更有利来 确认〕 小规模纳税人则很简单，上述不为 0%的需要交税的 容，除了不动产经营租赁效劳〔即电梯轿厢、电梯等候处、灭绳 . z. - 灯箱广告位出租、小区场地摆展和业主、开发商产权车位出租临 停〕外，全部适 3%的征收率。对于不动产经营租赁效劳，可 按照5%征收率计算纳税。物业管理行业增值税应纳税额计算¤、 物业公司在为业主效劳的过程中，也向业主提供其他效劳或产品 销售税率问题