《房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避》.ppt

?凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。 ?转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。 转让旧房的计算操作性增强 * 谢谢观赏 2019-8-12 ?个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。 ?纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。   转让旧房的计算操作性增强 * 谢谢观赏 2019-8-12 ?土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 ?对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。 分类预征到期清算 * 谢谢观赏 2019-8-12 ?纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。 ?因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 ?因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。 土地增值税优惠政策解读 * 谢谢观赏 2019-8-12 ?个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。 ?对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 土地增值税优惠政策解读 * 谢谢观赏 2019-8-12 ?对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 ?对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 ?在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。  土地增值税优惠政策解读 * 谢谢观赏 2019-8-12 4、房地产企业纳税筹划的主要思路 * 谢谢观赏 2019-8-12 ?营业税纳税筹划的主要思路 ?房产税纳税筹划的主要思路 ?土地增值税纳税筹划的主要思路 房地产企业纳税筹划的主要思路 * 谢谢观赏 2019-8-12 房地产企业纳税筹划的主要思路? ?房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的总结完善 ?纳税筹划的平台 ?纳税筹划的技术 * 谢谢观赏 2019-8-12 5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 * 谢谢观赏 2019-8-12 ?“临界点”筹划法 ?费用转移或分摊筹划法 ?收入分散筹划法 ?建房方式筹划法 ?灵活运用优惠政策法 ?代收费用计价筹划法 ?成本核算对象筹划法 ?股权转让筹划法 ?核算方式筹划法 房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 * 谢谢观赏 2019-8-12 ?纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。 “20%的增值额”就是 “临界点”。 “临界点”筹划法 * 谢谢观赏 2019-8-12 ?某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平均销价2030元/平方米，售价总额为1847.3万元。该房屋支付土地出让金200万元， 房地产开发成本900万元，利息费用为1