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青岛某地产策划方 （一）、青岛简况 青岛属于温带季风性气候。“三面沧海一面山”的独特地理格××，造就了青岛海洋性气候的特点，冬无严寒、夏无酷暑。 青岛××是我国东部沿海较重要的经济中心和港口城××及旅游胜地，我国五大港口之一，全国15个副××级城××之一，计划单列城××。青岛是一座海洋科技城。 辖××南、××北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七××和即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五××（××级）。 2022年底，全××共有万人，其中，××××万人，其中××内四××登记暂住人口 （1个月以上者）2539万人。 青岛××中心××规划以公共建筑为主体组成，形成一个主中心和五个副中心的多中心均衡分布结构，是城××发展的核心地××。 五四广场成为青岛××新××××的标志。“花中皇后”月季为青岛××花，山茶也是青岛××花之一。××树为雪松。 “相约奥运，扬帆青岛”，青岛成为××奥运伙伴城××，令青岛成为世界的聚焦点。 青岛××国民生产总值居××首位，综合经济实力在全国城××位居11位。居民生活 人均可支配收入到2022年底已达元，恩格尔系数降至40%以下为富裕）。在居民消费支出中，衣着、日用品等生活必需品支出也与恩格尔系数同步下降，而体现享受与发展需求的住房、健康、教育、消闲、交通、通信等项支出的比重迅速上升。青岛××城××居民正从以吃饱穿暖为规范的温饱型生活向以享受和发展为规范的小康型乃至富裕型生活转变。 1、高低收入家庭的收入差距进一步扩大 据抽样调查资料显示，2022年占全部调查户10%的最高收入户人均可支配收入元， 10%的最低收入户人均可支配收入元，高低收入户收入之比为1，比2022年 进一步扩大。 2、不同收入阶层家庭的房屋资产有质与量的××别 住房制度的改革，商品房××场的发展，使越来越多的家庭拥有了自己的房屋产权。调查发现，由三成的城××居民家庭购买了商品房（包括二手商品房），近四成的家庭拥有了售后住房产权，拥有房产的居民家庭达到与量的状况有很大的××别。其特征之一，绝大多数高收入家庭购买了商品房，大多数中等收入家庭拥有的是售后住房产权，而半数低收入家庭中没有房屋资产；特征之二，高收入家庭购买的商品房集中在100平M以上，中等偏高收入家庭购买最多的是 平M的住房，中等偏低和低收入家庭则大多购买平M的住房；特征之三，有30% 以上的高收入家庭拥有两处以上的住房，中等偏高和中等偏低收入家庭拥有两处以上住房的约分别占26%和16%，绝大部份的低收入家庭仅有一处住房。随着城××居民生活质量的改善和提高，房屋资产将成为居民家庭财产中最主要的一部分资产，不同收入阶层 居民家庭房屋资产价值的差异，进一步验证了各类收入家庭之间的收入差距。 3、不同经济类型、职业和行业的收入差距也在扩大 改革开放年以来，各行各业的收入都有不同程度地增长，但行业间收入的档次拉开了较 大的距离。从统计看，国有企业、集体企业、和其它单位的平均工资比2022年为1：047： 家庭的收入状况差异显着。在高收入家庭中，户主的职业集中在各类专业技术人员、效益好的企事业单位办事人员、私营企业主及国家企事业单位负责人等；低收入家庭中，户主大都是以工人、服务性工作人员和商业工作人员或是退休人员、失业协保人员。 据此看来，从大的方向上本案作为商品房工程与一、二期不同，应该以中等收入家庭一次二次置业为主，吸纳部分低收入家庭一次置业，吸引部分看好本××域升值潜力的高收入家庭三次四次置业。由于工程（含三期、四期）体量较大，兼顾定位的逐步提升和工程的持续发展，推广策略上受众的设定不应××限于李沧××本身，可以李沧××中高收入家庭为主，广泛吸取××内其它三××置业投资人士，尽量避免目标客户群定位狭窄，造成××场空间狭小，增加后期操作难度。 （二）、青岛房产××场简况 1、房产开发相关数据 房地产开发投资03年03年同比增长（%）04年1—××月04年同比增长（%） 施工面积231313 ＃住宅314299 竣工面积28 ＃住宅181421 销售面积56394 ＃住宅91333 销售额（亿元）158614 ＃住宅24543 2022年一至三季度累计，全国房屋销售价格平均较去年同期上涨94%，青岛××的涨幅为138%，高于全国平均水平44个百分点，仍列全国三十五个大中城××第七位。排在××、沈阳、南京、××、××、宁波之后。 从2022年三季度各楼盘的开况看,住宅商品房开发大多集中在××南××的宁夏路以北和××北××的东部一带三级地段××域，价格在每平方元至元，房价比去年同期上升20%左右，且多为高层住宅，而多层住宅的楼盘开发较少。如位于宁夏路的万事兴家园多层砖混住宅商品房，去年开盘起价为每平方元，今年该楼盘房屋售价已 达到每平方元，价格上涨20%之多。位于五、六级地段××郊的李沧××的房价