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别墅定价打分策略 一、 均价制定 1、市场导向均价的制定方法： 分别通过区域市场和类似产品选择竞品项目，通过市场比较法推导出比较均价； 2、市场比准均价制定 竞品的选择及比较： 在竞品的选择上，通过区域市场比较法和类似品质项目比较法来进行比准修正。 A、区域市场比较法 B、类似产品比较法 3、核心均价导出 常州别墅市场板块特征明显，区域市场价格特征应重点考虑，类似项目予以小权重考虑，依据两种比较法 进行价格综合运算，得出本项目的核心均价。 二、 价格表打分说明 （一）联排产品 1、系数设置以及构成分析 根据别墅项目影响价格的因素与研究，以及结合本案的情况，确定本项目的平面系数由以下系数及其权重 构成 ( 别墅不设置垂直系数 ) ： 户型（ 50%） 户型结构 景观 栋间距 噪音 花园面积 面宽 联排数 露台阳台 户型位置 户型面 / 入户方 （25%） （9%） （10%） （8%） （9%） 赠送面积 （10%） 积 （10%） 式（ 13%） 等（ 10%） 打分原则： 单独考虑打分因素，完全不考虑其他因素。 打分注意事项： 同一打分因子里，以最好的为 10 分（按 10 分满分计算）来作为比照，逐级打分。 计算公式： 评分 = ∑打分×权重 调差极值 =最大价格差 / 分差极值 平面差 = （各单位评分 - 评分极小值）×调差极值 最终平面差 =平面差 +特殊调差 目标单价 =最终平面差 +预设最低单价 2、打分体系制定说明 联排数系数： 四联 10 分，六联 6 分，八联 2 分 露台阳台赠送面积系数： 系数 =赠送面积×（ 10/ 最大赠送面积） 户型位置系数： 四联： 10，6 ，5 ，8 六联： 10, 6, 5.5 ，5, 4.5, 8 八联： 10, 6, 5.8, 5.5, 5.2 ， 5, 4.8,8 户型面积系数： 330 平米： 10 分 369-400 平米： 8 分 400-420 平米： 6 分 500 平米以上： 3 分 花园面积、入户方式系数： 花园面积和入户方式各占比 70%与 30% 花园面积系数 =花园面积×（ 7/ 最大花园面积） 入户方式：北入户南花园为满分 3 分，南入户北花园为 1.5 分 景观系数： （1） 南向中央水景，且处于双水交汇处单元 10 分 （2 ） 北向中央水景，且处于双水交汇处单元 9 分 （3） 南向中央水景 8 分，北向 7 分 （4 ） 局部水景 6 分， （5） 考虑总图位置，以中央景观为评分参照物，边缘地带，视野较差、视觉效果不佳的均为 1 分，第 二排水景为 1.5 分，可看到水景的为 2 分。 栋间距系数： 50 米及以上： 10 分 30-50 米： 9.5 分 25-30 米 : 8.5 分 20-25 米： 7.5 分 19-20 米： 6.5 分 18-19 米： 6 分 17-18 米： 5.5 分 16-17 米： 5 分 15-16 米： 4.5 分 14-15 米： 4 分 13-14 米： 3.5 分 12-13 米： 3 分 11-12 米： 2.5 分 南侧东支河，得分 0 分 噪音系数： 满分以 10 分计， 临近主干道 -8 分，即 2 分 临近弹性道路 -7 分，即 3 分 即临近主干道，又临近弹性道路， -10 分，即 0 分 临近主入口同时临主干道，