景秀年华家园春季房地产展销会方案.pdf

目录 第一章 华南MALL商圈范围的划定 MALL是在“毗邻的建筑群中，或一个大型建筑群中，有一个管理机构组织协调和规划，把一系 列零售商店、服务机构组织起来，提高购物、休闲、餐饮、娱乐、等各种服务的一站式消费中心。 MALL起源于20世纪中期的欧美，在美国、加拿大、德国、英国、韩国、日本、法国、意大利等发 达国家中，MALL属于最流行的先进高级商业业态。目前中国还没有真正意义上的MALL。 华南MALL是一个将崛起于广东东莞市万江区，投资达到25亿元人民币，建筑面积达到80多 万㎡，商业经营面积超过60万㎡的，集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店及大型景观游乐主题公园于 一体的一站式消费中心，将是国内真正意义上的第一个MALL。 华南MALL作为一个庞大的商业业态机构，必须汇集周边地区的人流、物流、资金流和信息流， 极大拓展珠三角的巨大消费市场，成为珠三角的零售行业核心力量，为此，我们必须明确华南MALL 商圈辐射范围。通常来说商圈是指零售商业业态以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展， 吸引顾客的辐射范围。下面我们将采用定性分析和定量聚类分析方法来确定华南 MALL 的商圈辐射 范围及其层次。 一、华南MALL商圈辐射范围分析 在国外MALL通常分布在交通便利的郊区，其土地价格普遍低出城区20%以上。按国外定义， 一个MALL 的有效商圈辐射范围将达到200-300 公里。但是，支撑这样一个MALL，往往对当地的 客观经济环境有这样的要求：一是当地必须已经形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，二是 城市居民向郊区延伸，三是消费观念转向生理和心理需求的双重满足，四是人均国民收入达到20000 美元以上和居民中小汽车普及率超过50%。 结合以上的要求和华南MALL周边地区的社会经济发展情况，我们有下列的判断和分析： 1、华南MALL商圈辐射范围不可能达到200-300公里的理论值 在华南 MALL 所在地为中心的 200-300 公里范围内，差不多已经覆盖广东的大部分地区，按广 东2001年的统计数据，广东省人均国内生产总值为 13730元，按当年平均汇率计算，才达到人均国 内生产总值1659美元；城镇居民人均可支配收入为 10415元（1258美元），农村居民人均纯收入为 3768元 （455美元）；同时，按照广东省公安厅车管所统计，2001年底广东省每百户私车保有量为辆， 如果只按私人轿车、吉普车、轻型客车计算，每百户汽车保有量才有辆。因此，无论是经济发展水平， 还是人民生活水平和百户汽车保有量，都无法达到支持华南 MALL 有 200-300 公里这样一个辐射范 围的要求。 2、珠三角腹地经济发达，是华南MALL商圈合理的辐射范围 虽然华南MALL商圈辐射范围不可能达到200-300公里的范围，但是华南MALL 临近的珠三角 却是华南MALL 的必然商圈范围。这是因为： 一是珠三角腹地即广州、深圳、珠海、佛山、江门、中山、东莞、惠州等地区的大部分地区城镇， 离华南MALL 的交通距离均在150公里左右的范围内，由于交通条件便利，乘车基本上在2个小时 以内。 珠三角各城市（镇）往返华南MALL交通情况 起点 最近距离 时间 自驾车路费 公共交通费用 自驾车路线 （公里） （分钟） （元/双程） （元/双程） 黄埔 40 30 30 30 广深高速/107国道 增城市 30 30 22 24 荔新公路/107国道 新塘 30 30 20 30 广深高速/107国道 长安 45 40 0 14 本地公路 虎门 23 30 0 14 广深高速/107国道 寮步 45 30 0