金域蓝湾别墅项目定价方案.pdfVIP

金 域 蓝 湾 别 墅 项 目 定 价 方 案 一、定价方法： 目前市场上比较普遍采用，也较易操作的定价方法，为市场比较法，鉴于本 项目为高端别墅项目，衡阳市内可比较楼盘不多，且开发开发成本相对偏高， 故 我公司建议用市场比较法法计算本楼盘均价，再用成本法来修正价格 ，这样确定 下来的价格，既能保证发展商的收益，也不至于偏离市场太远。 二、定价影响因素： 1、市场比较法 用市场比较法评估项目均价时，我司会考虑如下一些因素，分别为： 1） 推售时机 2） 区位因素 a.环境 ★ 自然环境 ★ 生活环境 ★ 配套环境 ★ 升值潜力 b.交通 ★ 通达程度 ★ 道路状况 c.配套 ★ 文化设施 ★ 学校 ★ 生活配套 3） 物业因素 a.规划户型 ★ 项目规模 ★ 小区规划（包括园林设计） ★ 外观设计 ★ 楼间距（包括独立花园） ★ 容积率 ★ 户型合理性 b.景观 ★ 开阔性 ★ 山景 ★ 水景 ★ 人文景观 c.设备 ★ 智能化 ★ 其它 d.小区配套 ★ 车位 ★ 活动场所 ★ 会所设施 ★ 设施档次 e.建筑指标 ★ 户内使用率 ★ 建材 ★ 装修标准 ★ 工程进度 4） 营销因素 包括： ★ 管理公司品牌 ★ 物业收费标准 ★ 物管服务内容 ★ 发展商品牌 ★ 代理商品牌及操盘执行力度 ★ 物业管理公司品牌 ★ 地盘包装 ★ 宣传效果 2、成本法影响因素 1）地价 2）建筑安装成本 3）所缴税费 4）营销成本 5）开发周期 6）融资成本 7）管理费用 8）其它费用 9）不可预见费用 三、定价步骤： 1． 比较法 1） 选择比较楼盘及制定比较权重 选择一批档次及开售时间较为类似的物业，收集各项资料，然后人为比较， 并根据它们与本项目的可比性，分别制定出与本项目比较的权重。 2） 拟定比较因素，并制定权重 本项目与比较楼盘，将会在如上所述的影响因素之间进行比较，且根据项 目的特性，制定不同的影响权重。 3） 对比较楼盘和评估楼盘进行评估 4） 对其评估数进行处理，得出本项目均 2． 成本法 1）根据上述影响因素，分别计算其成本。 2）将计算之成本的 10%作为不可预见费。 3）根据湖南地产界所制定的最低利润率25%，拟定金域蓝湾之利润率40%，计 算本项目之均价。 注：但成