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凯德的资产管理逻辑 玩转商业地产资管的核心是什么 ■住宅开发商的商业地产逻辑 2015年，龙湖地产聘请原凯德商用华中区总经理担任集团 商业地产部总经理，之后凯德商用华中区多位业务主干跳 槽至龙湖商业，引发地产界不小的关注，在龙湖内部甚至 流传凯德商用快被龙湖挖空”这样的传言。 凯德商用在国内一直是一家相当低调的公司，一方面是由 于相比于住宅十几年来的快速发展和住宅开发商的迅速壮 大，商业地产从前是不太被关注的领域，另一方面是由于 凯德商用这家企业本身的企业文化决定了它在经营自身业 务之外，很少引发媒体和社会的广泛关注。 龙湖开始组建专业的商业运营团队，只是国内龙头住宅开 发商开始关注商业地产的一个缩影。开发商们在住宅业务 赚得盆满钵满时，开始关注商业地产的起因是什么呢？其 实并非是因为商业地产本身有利可图，而是在政府越来越 将购物中心作为区块价值提升的法宝时，传统的住宅开发 商们在很多情况下不配建购物中心就拿不到项目了。 住宅开发商们组建商业运营团队，只不过是为了更好地消 化综合体项目中的商业配比，对于商业部分的投资回报有 什么要求呢？据我所知，大多数开发商对于商业部分并没 有硬性的回报率要求，只要结合住宅部分综合起来看回报 率能达到要求就可以了。 因此若单独去计算商业部分的回报率，很可能是亏损的。 而就我所在的城市，已经有多个本土或全国性住宅开发商 有出售购物中心的意图，原因通常就是回款慢、资金压力 大。而更多的开发商在掌地之初，为了回报率要求，商业 部分就会按照散卖来做计划，将几万平米的商业切分成平 均几十平米的小商铺，出售给小业主们。散卖的做法看似 利于回报率的提高，但是这样做的弊端也很多，此部分以 后再做专题讨论。 ■凯德：商业地产基金管理者 以上不过是想说明，做购物中心并不是一件利润高、赚钱 容易的生意。但是凯德商用，却是一家专注于做购物中心 的企业，在中国的主要资产就是几十家购物中心，并且这 几十家购物中心都没有散卖。凯德商用到底是如何从大家 都觉得不赚钱的购物中心业务中赚到钱的呢？ 首先，要明晰凯德商用的业务范畴，它是一家商业地产开 发商、商业地产管理者，同时也是商业地产基金的管理 者。凯德商用旗下的购物中心，绝大多数都是有基金参与 投资的，而凯德商用不仅进行前端资产（即购物中心）的 开发和管理，还同时管理后端资金（即基金）。 凯德商用旗下投资中国资产的基金包括Capitaland Mall China Development Fund （凯德商用中国发展基金）、 Capitaland Mall China Income Fund （凯德商用中国收 入基金）以及 CapitaLand Retail China Trust （凯德商 用中国信托）。 凯德商用在中国的近50家购物中心，大多数都是由这三支 基金参与投资。凯德商用中国发展基金和凯德商用中国收 入基金属于私募基金，背后的主要投资者为各个国家、各 种类型的机构投资者，他们与凯德商用有长期的合作关 系，发展基金一般在项目拿地、建设期即介入，而收入基 金则一般在项目运营三年后收益率达到一定水平再介入。 凯德商用中国信托则是在新加坡上市的Reits ,主要投资于 运营成熟、有稳定回报的购物中心，基金管理者则是凯德 集团旗下的CapitaLand Retail China Trust Management Limited。 ▲三支基金在中国投资的购物中心 ACapitaLand Retail China Trust 三支基金参与的投资阶段、要求的回报率各不相同，能够 匹配购物中心筹备、开业初期、稳定运营的各个阶段。对 于部分项目，凯德商用视投资机会和自身资金情况，会拿 出部分自有资金进行投资。 ■轻资产运营管理平台：CRSM 凯德商用作为基金的管理者，收取基金管理费作为回报。 另外，凯德商用旗下还有专门的购物中心运营管理平台公 司（CRSM），这家公司负责购物中心项目的筹建、开 业、运营，并向各个购物中心项目公司收取资产管理费。 所以凯德商用的利润来自于三方面：一、地产投资回报； 二、基金管理费；三、项目资产管理费。 私募基金和Reits的参与解决了购物中心资金投入大、回 收慢的难题，这是凯德商用能够整体长期持有购物中心， 持续提升资产价值，并最终获得增值回报的前提。 实线为股权投资关系，虚线为管理关系，相应的回报则是 投资收益和管理费收入。 CRSM是一家真正的轻资产公司，其下属没有任何投资性 物业，收入来自于管理的各个项目公司支付的管理费，管 理费计算标准按照年收入和NPI（息税前利润）的一定百 分比支付，另外还要额外收取共享IT、共享财务、共享 HR以及租赁佣金、开业资产规划费用等，每个购物中心支 付给CRSM的年总费用在几百万至上千万之间。 CRSM成立的初