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1 第一章 项目的管理方式 为了确保项目物业管理服务人员的专业素质和综合素质， 提供全方位的专业 化服务， 规范组织和个人的管理服务行为，运用现代管理手段，实施公司物业品 牌和形象战略， 物业服务中心必须贯彻落实七条标准： 管理无空档、服务有标准、 投诉有反馈、办事有时限、考核不迁就、奖罚有力度、满意见真情。 1、项目物业服务中心架构图如下： 项目主管（兼） 保 绿 水 厨 保 洁 化 电 安 员 工 工 师 员 （2 人） （1 人） （1 人） （1 人） （2 人） （1） 组织机构图的设置原则是精干高效、一专多能。设置物业服务中心， 实施统一管理，统一核算的管理模式：物业服务中心内部实行垂直领导， 减少管 理环节，提高工作效率。 （2 ） 项目主管即项目现场物业管理服务总负责人，对服务中心各项工作负 全责，制定管理方案，完成公司下达的管理任务，实施目标责任制，实现质量目 标。物业服务中心是指挥调度中心及信息枢纽，在主管的领导下负责组织、 协调 各班组的管理服务工作以及业主的联系、 沟通，受理并协调处理业主的各项服务 要求及投诉，行使信息收集、归纳、整理以及信息交流与反馈。 （3 ） 秩序维护人员实行 24 小时值勤制度，采取人防与技防、昼与夜紧密 2 结合中，动态与静态管理相结合的措施， 控制治安发案率。 技防为主， 人防为辅、 全面防范；严格保安值班、交接班、巡逻工作规程，实行保安员半军事化管理。 （4 ） 保洁员主要负责辖区办公楼公共部位及公共设施设备保洁、会议室保 洁、道路保洁、停车场保洁等和装修垃圾、生活垃圾清理； （5 ） 绿化工负责辖区绿化的管理、造型、修剪、日常维护、施肥、补植、 病虫害防治、 中耕除草、绿化带的保洁、 修剪后杂物的清理及绿化的补植等工作。 （6 ） 水电工负责辖区公共部位、共用设施设备的日常维修养护工作； （7 ） 厨师负责严格按照要求保证工作人员每日能按时开餐及完成临时交 办的其他烹饪任务。 2、管理运作机制 公司每年与服务中心签订管理责任目标、 经济指标考核责任书， 服务中心各 级员工与服务中心签订服务质量保证书， 实行计划目标管理，贯彻督导管理、全 面质量管理及协调管理， 将物业管理运作逐渐走向良性循环。 实施物业管理服务 运作机制如下： （1） 计划目标管理 根据《全国城市物业管理优秀大厦（小区） 》的要求，按照全国优秀物业管 理大厦（小区）的标准及评分细则制定各项管理指标、实施物业管理服务，业主 满意度达 98%以上。 （2 ） 督导管理 采取有效的督导管理方式， 对各物业管理服务人员实施监督指导管理， 保证 工作正常运作，提高工作效率和工作质量，具有以下四种做法： A、 经济管理：服务中心与各级员工签订岗位责任状，明确员工的权利与义 务，并制定各员工所在岗