上海新城碧翠年度营销策略报告.pptx

第一部分：市场部分 第二部分：年度营销目标 第三部分：客户分析 第四部分：难点分析 第五部分：营销策略总纲 第六部分：企划策略;第一部分：市场部分;2008年金融危机;政府态度：坚决调控;政府态度：坚决;政府对于年底限购政策到期城市的态度：坚决;上海市政府态度：2012年继续严格贯彻执行国家有关调控政策;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。八月-21八月-21Saturday, August 14, 2021 10、市场销售中最重要???字就是“问”。13:07:2813:07:2813:078/14/2021 1:07:28 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。八月-2113:07:2813:07Aug-2114-Aug-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13:07:2813:07:2813:07Saturday, August 14, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。八月-21八月-2113:07:2813:07:28August 14, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。14 八月 20211:07:28 下午13:07:28八月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。八月 211:07 下午八月-2113:07August 14, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/8/14 13:07:2813:07:2814 August 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。1:07:28 下午1:07 下午13:07:28八月-21 ;2012年2月2日至3日，2012年人民银行金融市场工作座谈会在广西南宁召开，会议指出将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。 2011年，由于资金紧张，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。据了解，去年三四季度需要等待1~2个月的住房贷款，现在基本在1~2周左右就能审批完成。;限购为史上最强的房地产调控政策，结合经济杠杆配合，对市场影响的广度和深度不容忽视，2012年依然是个严厉的调控政策年！;近期商品公寓市场供求走势;全市商品公寓市场成交价格、套数走势;浦东区商品公寓市场供求走势;11年浦东全年成交均价32234元/平米，而全年价格波动频繁； 后半年有两次区域市场波动较大的情况，一次是8月底仁恒森兰雅苑开盘、???一次是12月浦东星河湾降价，两次都带来了成交量和成交价的双双提升。;外高桥板块商品公寓市场供求情况;外高桥板块商品公寓市场月度量价走势;后市宏观环境不乐观，至少在上半年内，市场表现将延续低迷态势； 板块作为未来高端居住区域，具备一定的运作机会;浦东区域市场情况;区内主要在售项目1：仁恒森兰雅苑;;森兰雅苑在入市的时恰好弥补了外高桥市场的空缺，再加上仁恒拥有的忠实客户的拥趸，在市场刚开始陷入低迷的环境中独树一帜； 8月开盘时过度以来老客户，后续可利用的客户资源不足，导致在第二批推出两房房源后，难以再现当初热销的景象； 宏观市场后续持续不容乐观，加上新城项目的高调介入，是仁恒森兰面临很大的去化压力，据中介传出的消息，森兰雅苑近期将会酝酿降价。;区域主要待售项目1：森兰名佳;动;区域主要待售项目2：尼德兰北岸（高桥新城三期）;区域主要待售项目3：金地艺华年;浦东区域竞争环境总结;;市场竞争：杨浦价格表现;重点个案1—华润新江湾九里;重点个案2—九龙仓玺园;重点个案3—建发江湾萃;新江湾竞争市场结论;本项目在区域内的主要竞争项目就是仁恒森兰雅苑，该项目目前较高的价格有待向下作一定调整，区域未来市场运作环境对本项目有一定利好。 本项目导入杨浦区客源时与杨浦尤其是新江湾城的一些高端项目产生竞争关系，新江湾城的竞争项目多、产品档次高，该区成熟的高端居住环境、自然环境和人文环境与外高桥相比占据优势，但我项目在价格上占据优势。 ;;; 2012年销售目标 ;每季度销售目标; 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月;;对于1：9的来人成交比，在目