房地产开发企业所得税预缴问题的探讨.doc

房地产开发公司所得税预缴问题的商讨 房地产开发公司所得税预缴问题的商讨 PAGE / NUMPAGES 房地产开发公司所得税预缴问题的商讨 房地产开发公司所得税预缴问题的商讨 一、内外资房地产公司所得税预缴政策的历史对照 在《公司所得税法》及其实行条例公布实行前即 xx 年 1 月 1 日前，内外资房地产公司的所得税政策拥有显然差别， 整体表现为 “内外有别，内紧外松”。此中就房地产公司所得税预缴 ( 本文仅商讨公司所得税预缴及有关问题 ) 规定也存在必定的差别。详细能够经过以下对照表来说明。 二、国税函 [xx]299 号文件产生的变化——六个一致 因为《公司所得税法》及其实行条例公布实行，从 xx 年 1 月 1 起，公司所得税政策不再划分内外资公司即履行一致的所得税政策，特别是国税函 [xx]299 号文的出台，又明确规定全部房地产开发公司  日 从 xx 年 1 月 1 日起履行一致的公司所得税预缴政策。由此，对房地产开发公司所得税的预缴产生了变化。 ( 一) 变化之一——一致了纳税人 文件明确规定“为贯彻落实新的《公司所得税法》”，仅合用于 从事房地产开发经营业务的居民纳税人， 一般包含内资、 外商投资房 地产开发经营公司。 这意味着内资、 外资的房地产开发经营公司都要 依照此文件规定预缴公司所得税， 需要注意的是从事房地产开发经营业务的非居民纳税人不合用此文件。 ( 二) 变化之二——纳税人合用范围的一致 国税函 [xx]299 号第一条规定：房地产开发公司按当年实质利润据实分季 ( 或月 ) 预缴公司所得税的， 对其在开发产品未竣工前采纳预售方式销售获得的预售收入， 要按此文件规定预缴公司所得税。 即该文件仅合用于： “按当年实质利润据实分季 ( 或月 ) ”这类方式预缴公司所得税的房地产开发公司。 依据《中华人民 __ 公司所得税法实行条例》 第一百二十八条的规定，公司所得税分月或许分季预缴的方式主要有三种： 1 、依照月度或许季度的实质利润额预缴 ; 2 、依照月度或许季度的实质利润额预缴有困难的， 能够依照上一 纳税年度应纳税所得额的月度或许季度均匀额预缴 ; 3 、依照月度或许季度的实质利润额预缴有困难的， 能够依照经税 务机关认同的其余方法预缴。 因而可知，不推行按实预缴所得税的从事房地产开发经营业务的居民纳税人不合用此文件。 ( 三) 变化之三——计算方法的一致 从上述对照表能够看出，本来内、外资房地产开发公司在所得税 预缴方面的计算存在必定的差别，而国税函 [xx]299 号文件的出台标 志着内、外资房地产开发公司预缴公司所得税的方式、 计算方法也得 到了一致。 国税函 [xx]299 号规定采纳据实预缴房地产开发公司所得税是在利润总数基础上计算确立的， 利润总数中已经扣除了公司的时期花费和税金，所以，国税函 [xx]299 号文件对于“估计利润率”与国税发 [xx]31 号文件对于“估计毛利率”观点上规定是一致的。 详细能够分为以下几种状况： 1 、纯预售阶段。当期应纳税所得额 =本期开发产品预售收入×预 计利润率 - 时期花费 - 营业税金及附带 、销售与预售并存阶段。 当期应纳税所得额 =主营业务收入 - 主营业务成本 +其余业务利润 +投资利润 ( 减投资损失 )+ 营业外收入 - 营业 外支出 - 本期已转销售收入的预售收入×估计利润率 +本期开发产品预售收入×估计利润率 - 时期花费 - 营业税金及附带 ( 四) 变化之四——预缴申报表种类 ( 或格式 ) 一致 将本来据实预缴的内、外资房地产公司分别合用的《公司所得税 预缴纳税申报表》 和《外商投资公司和外国公司所得税季度申报表 (A 类 AA1)》，一致合用于《公司所得税月 ( 季) 度预缴纳税申报表 (A 类) 》。 ( 五) 变化之五——经济合用房项目界定标准的一致 将原合用于从事房地产开发业务内资纳税人的经济合用房项目的界定标准，一致合用于内外资从事房地产开发业务纳税人。国税函 [xx]299 号文件规定，房地产开发公司对经济合用房项目的预售收入进行初始纳税申报时， 凡不切合规定或未附送有关部门的同意文件以及其余有关证明资料的，一律按销售非经济合用房的规定履行。 ( 六) 变化之六——“估计利润率”的一致 新政策将原合用于内资房地产公司的“估计计税毛利率”，改为一致合用于内外资房地产公司“估计利润率”，外资房地产公司依据各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关规定的估计利润率 或其余合理方法计算估计应纳税所得额。 同时明确各个房地产项目的估计利润率。其一，对非经济合用房开发项目：位于省、自治区、直 辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于 20%;位于地级市、地域、盟、州城区及郊区的，不得低于 15%;