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九、项目风险分析 9.1项目风险来源 9.1.1 政策风险 房地产的开发与国家的经济形势密切相关，国家宏观政策的调控往往能够对房地产开发中的土地使用、开发周期、开发费用和开发难度起决定性影响。主要的房地产政策风险包括土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融政策变化风险和城市规划变更风险以及行业、产业和地区政策等风险对房地产项目开发带来的影响。 限购令：根据昆明市商品房限购政策规定，在昆明买房是有限购要求的。在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区范围内，暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍人士销售新建商品住房。暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房。在上述区域内无住房(含新建商品住房、存量住房)的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。 昆明市新政：在市政府管理下，城市建设更加的高效，尽管限板楼、限高、车位配比高等为住宅的开发带来难度，但同时也拉动了大量住宅需求。 昆明新政4项大举措：治堵，城中村的重建，挑梁招商、精简审批。另外，预售条件宽松、落户条件放宽、90/70不严格，建花园城市，全地下1:1的车位配比，经济适用房等政策或举措，都起着规范房市，扩大需求，使昆明房地产市场朝着更健康更成熟的方底发展的作用。 ??9.1.2自然风险 房地产项目的自然风险主要指的是自然灾害带来的风险，例如地震、洪水、风暴、火灾等造成的房地产破坏和损害而形成的风险。由于自然风险的不可抗拒性，自然风险的危害和损失常常是难于预估的。 ?9.1.3经济风险 房地产项目从立项、可行行研究到项目上市销售，市场供求变动比较大，消费者对产品的需要和偏好都会发生变化，从而导致房地产项目开发最终的收益与预期收益具有不确定性。房地产市场风险是指由于市场因素变化导致的风险，如因市场突变、价格预期、竞争加剧、通货膨胀或紧缩、建材采购供应等事先未预测到的风险，导致市场份额的下降。市场信息失真或延误、市场信息的分析错误、市场需求的预测偏差、客户的流失等所有这一切都会造成房地产企业的经营状况发生很大改变，由此构成企业的市场风险。 1. 房地产业大规模融资使银行信贷潜在风险加剧 我国房地产行业的融资大多依赖银行信贷，融资方式单一，使得我国银行业自身的经营具有先天脆弱性的特点，而多年来房地产业的迅猛发展，使得金融体系极易引发泡沫，银行和地产业的结合一旦出现问题，就容易导致全社会经济体系动荡。 2.购买力不足对各大城市房地产风险的影响 上海证券报资料显示：“2012年6月以来，我国百城新建住宅均价已连续第11个月环比上涨。特别是部分一线城市，房价已远远超过普通民众的购买力，呈现出虚拟化的运行特征，蕴涵了较大的金融风险。考察因房地产泡沫破灭引发金融危机的国际经验，不难发现，加强房地产市场治理，抑制房地产泡沫，是确保我国宏观经济金融稳定的必要前提。” 中国房产信息集团克而瑞研究中心2013年在对全国286个地级以上市进行了城市房地产发展与风险研究，鄂尔多斯、延安、张家界等地则入围风险榜。绝大多数城市是因为需求不足导致投资风险系数较高。 3.受高房价及调控政策影响，开发商资金压力加剧，部分楼盘烂尾现象再度出现。银行的信贷压力、市场需求压力的加剧都是促使项目开发风险加剧的因素，房价上涨导致部分潜在购房者望而却步，购买力下降；市场以及政策的波动，使购房者信心不足，购房需求放缓。销售量下降使开发商的资金回笼压力增大，资金缺口一旦出现危机，极易引发融资风险。 ?9.1.4 技术风险 房地产开发的技术风险往往是技术进步所带来风险因素，由于科学技术进步引起了建材的品种、质量和性能的变化，也促使建筑技术的提高、建筑结构的革新等，从而使建筑业和建筑产品科技含量大大提高，因而，造成了房地产的技术风险。项目开发过程中遇到的主要技术风险有： 1.建筑施工工艺和技术改革的风险 当新的施工工艺或者施工技术将应用生产和施工过程时，往往由于技术不成熟、应用过程的不稳定性，就会导致项目费用的增大，试验失败的机率也会提高，从而加大了风险，增大了试验成本。一旦风险事件发生就会导致开发商额外成本的增加。通常情况下建筑施工工艺和施工技术的革新风险是比较低的。 2.建筑材料更新换代的风险 招投标时的材料在施工时也许已经有更好的替代产品，或者是旧材料国家已经禁止使用，在施工时不得不更换新的材料。建筑行业是材料更新换代较频繁的行业，尤其是装饰装修工程，随着国家政策导向(如环保产业的发展)，消费水平的提高，消费需求的变化，产品材质的更新换代，新材料的不断涌现，建筑材料的更新升级是建筑项目常见的风险因素。同时，由于材料更新就会导致成本增加，造成原有材料的浪费。 3.设备故障或损坏的风险 这类风险主要存在于施