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房地产项目车位包销方案汇报
本项目
一期车位库存包销方案专题汇报
2021-11-10
目录
1
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本体分析
包销模式
合作模式
2021-11-10
1
本体分析
2021-11-10
本体分析︱车位概况
一期地下车位共计406个,地面停车位82个。一期共计总户数436户,20XX年XX月交房入住,截止目前,整体入住率约70%。20XX年车位对外销售,成交均价8.9万元/个。
截止20XX年XX月XX日,车位剩余库存169个,货值为1512.5万元。其中,A类车位3个(10.3万/个),B类车位165个(8.9万/个),子母车位1个(13.1万/个)。
车位总数(个)
已售(个)
库存(个)
备注
406
237
169
具体可售车位需跟工程部核对
2021-11-10
目前梅溪湖新建小区几乎都做到人车分流,而本项目一期目前有地面车位80多个,且地下车库租金300元/月,性价比较高,挤占业主购买车位的需求,影响车位销售。
小区车位的配比达到1:1.1,在整个长沙或整个梅溪湖的车位配比中,属于配比非常高的小区,车位供大于求。
小区目前入住率70%左右,有一小半住宅是空置甚至毛坯;且前几年长沙不限购不限贷,部分外地投资客买的房产,对车位并没有实际性的需求。
本体分析︱销售难点
车位配比高
房产空置
率高
小区地面车位多
周边停车环境宽松
地面商业有大量车位,小区道路两侧都可以停车,车位每晚还有大量的空置车位末停满,业主停车环境较为宽松,拉低购买车位需求。
2021-11-10
一期业主入住率70%左右,小区车位配比高,且内外停车环境宽松。加上前期已售237个车位,一期车位市场进入相对饱和的状态,剩余车位销售难度较大。车位尾货清盘耗时长,财务和人力耗费成本高,不利于资产盘活。
本体分析︱小结
2021-11-10
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包销模式
2021-11-10
底价包销车位
支付5%-10%保证金(未完成目标保证金按底价抵车位)
设定销售目标
推广、拓客、销售
市场价销售给客户
开具佣金部分相应发票
提供销售服务
与开发商
签订车位认购协议
提供办公场地、
资料及协商物业配合
开出底价部分税票给客户
支付车位成交价
1
2
3
3
1
3
包销模式︱模式分解
4
支付车位底价
车位包销模式:包销公司以底价承包约定数量的车位,向开发商支付5%-10%保证金,确保完成销售目标(如未完成按底价抵车位)。包销公司负责组织团队推广、拓客,按约定价格销售,成交价减底价即为包销公司佣金。
2021-11-10
调研的项目中,车位包销公司单个车位佣金基本为1.5-2.7万/个。达美两个项目车位销售时间较短,库存量大,包销佣金相对较低;车位销售进入清库存阶段的项目,包销佣金相对较高,一般在2万-2.7万。
一般阶段性销售目标为3-4个月销售车位30个,在签订合同后1-2个月内销售速度较快,后期销售速度下降,整体销售效果较好。
车位包销情况市场调研
项目
签约时间
包销价格
销售价格
销售目标
成交情况
达美美立方
2020.8
10.5-12.5万
12-14万
30个/季
无数据
达美D6区
2020.8
11.5-13.5万
13-15万
30个/季
无数据
天祥水晶湾
2019.9
8-10万
10-12万
30个/4个月
第1-2月30-40个/月,后期较少,目前剩余量不多。
福晟
钱隆世家
2019.11
4.5-4.8万
7.2-7.5万
30个/4个月
第1-2月40-50个/月
目前销售约20个/月,剩余车位30多个。
包销模式︱市场调研
2021-11-10
本项目剩余车位销售难题多,耗时长,财务、人力成本高,整体来看,统一承包给包销公司销售能降低我司的销售成本;
专业团队集中人力、物力,提高车位销售速度,快速盘活剩余资产;
释放项目现场销售人员,专注于公寓产品的销售。
优势
劣势
全权交由包销方代理销售后,我司无法直接参与管理和把控销售过程,只能通过阶段性销售目标与保证金进行约束;
业主可能对车位销售方身份存在一定质疑,需不断释疑。
包销模式︱优劣势分析
结合车位包销模式的优劣势及市场行情来看,对于本项目一期剩余车位来说,车位包销是目前快速盘活资产的较好选择。
2021-11-10
3
合作模式
2021-11-10
合作模式︱定价及利润
车位库存均价
(万/个)
车位库存货值
(万元)
包销底价
(万/个)
包销总货值
(万元)
车位成本(元/个)
车位总成本
(万元)
利润
(万元)
8.9万
1512.5
6.5
1106.9
4.8
811.3
295.6
包销底价以签订的包销合同中的约定价格为准。
关于定价:前期已售车位实际成交均价为8.9万,为保证车位价格的稳定,避免已购车位业主
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