商铺租金的楼层差异有多大.PDFVIP

商铺租金的楼层差异有多大 商铺租金的楼层差异有多大 7月14 日，为扩大内需、促进消费、提升经济活力，商务部等部门发布 《关于开展小店 经济推进行动的通知》，提出至2025年达到“百城千区亿店”的目标。随着电商等新兴商服模 式的兴起，投资商铺的价值还有几何？不同楼层的商铺租金差异究竟有多大？ ——商铺的区分 狭义上的商铺大致包括商业街、写字楼配套商业、购物中心、社区商业等。根据门面开放 方向、是否临街，可以将商铺简单划分为外铺和内铺。外铺是指具有沿街门面的商铺，内铺则 与之相反。通常情况下，外铺的营业时间、经营业态往往不受严格限制，如商业步行街的商铺； 而内铺大多统一规划经营，有较多的限制条件，如购物中心的商铺。不过，有些购物中心内铺 也含有临街门面，但仍或为了物业定位、运营管理而设置较为严格的标准，与商业街等形式的 商铺具有一定差异。 消费者在商街、卖场进行购物时，往往为了省时省力而不愿上楼或者深入商场内部，因此 首层商铺、临街外铺相较其他楼层商铺、内铺人流量更大，也更容易创造营业收入。 外铺——前门大栅栏 内铺——银河soho ——商铺的市场差异 2020 859.1 / 0.6% 年二季度，北京市购物中心首层平均租金为 元㎡·月，租金指数环比下降 ， 同比下降0.1%；平均空置率为9.7%，环比上升1.7%，同比上升3.5%。上半年商业市场受挫， 随着复商复市的稳步推进，实体商业逐渐回归，但就当前市场环境和疫情不确定性来看，商业 物业仍会面临租金下滑、空置率走高的风险。 1 北京市商业物业租赁市场趋势 2017 2018 2019 2020 资料来源：第一太平戴维斯 ——商铺的影响因素 为了获取投资收益，在选择商铺时首要考虑地段、交通、布局规划等固有的商业价值，成 熟的商圈、便捷的交通、稳定的消费群等会促进商业地产的不断开发，地产的丰富进而带动区 域、商圈的发展，商圈成熟将提升商铺的价值。例如三里屯、王府井等优质核心商圈，2020 年二季度购物中心首层平均租金为1277.9元/㎡·月；而次核心商圈如燕莎等，购物中心首层 1 平均租金为700 元/㎡·月 。其次，良好的后期运营也是实现商铺升值潜力的必要条件。最后 也是最基本的要素是把握市场的供求关系趋势，供大于求时，租金下跌，供不应求时，租金上 涨。 ——首层/二层商铺的租金差异 对于普通零售店铺来讲，相同条件下，位置变量中的楼层变量对商铺租金水平的贡献率影 响最大。一层临街商铺客流较多，店招展示性强，资金回笼相对较快，因此投资总额也较高； 二层及其他楼层商铺投资额虽然低于一层，但资金回笼时间稍长，部分连廊等设计或遮挡店铺 昭示面，引流欠佳。总结来说楼层越高，客流量越少，产生的市场效益较少，进而租金也相对 较低。但不同楼层租金差异有多大？因此，我们选取了一、二层不同种类商铺形式进行观察。 一、外铺 1 资料来源：第一太平戴维斯 2 多层全临街的商业外铺——三里屯太古里 多层全临街的商业外铺多为开放式步行街的商铺。其特点是所有楼层店铺全部临街，区别 于 “盒子”式的建筑模式，拥有独立的出入口和上下楼梯，部分还有开放式连廊等设计，如房 山奥特莱斯。 租金 租金 二层平均租金较 项目名称 楼层 楼层 （元/㎡