香蜜湖1号上半年营销思路探讨.pptx

香蜜湖1号2006年上半年营销思路探讨营销思路探讨提纲1销售状况及客户分析2项目背景分析3目标探讨4问题及解决的思路销售概况南区中区北区推售面积（㎡）12138.4316722.8914644.15推售套数（套）345243总销售金额（万元）476225458666762价表均价（元/㎡）双拼57918——70658TH344023830740058叠拼——29828——销售套数（套）344514销售率（%）100 86.532.6剩余套数（套）0729目前别墅区整体销售率为71%（套数），实现销售金额约12亿；不断刷新同类产品价格新高，价格与销售速度配合默契；价格分析香蜜湖1号价格概况（元/平米）南区中区北区双拼57918——70658TH344023830740058叠拼——29828——从南区到北区，TH价格整体上涨14%，双拼均价上涨18%；价格与销售速度配合默契，实现楼王售价3168万元；销售产品分析双拼TH叠拼底层中间顶层总套数（套）1281121212销售套数（套售率75%66.67 %100 %83.33%58.33%剩余套数（套）326025叠拼产品中间单位及底层单位较畅销，多数剩余顶层单位；TH在南区和中区均为畅销产品，剩余单位均在后推出的北区；双拼产品稀缺性非常突出，颇为畅销。剩余房号分析香蜜湖1号叠拼剩余房号分析119120121123125126底层1A1B1A1B1A1B1A1B1A1B1A1B中间2A2B2A2B2A2B2A2B2A2B2A2B顶层3A3B3A3B3A3B3A3B3A3B3A3B（注：119B、121A、123B、126A是端头单位。）叠拼产品剩余2套中间单位，5套顶层单位；剩余单位的特征：2套中间单位均为端头单位，价格是原价格表第二贵的单位；剩余的顶层单位多数的景观视野受前排屋顶遮挡较大，而购买顶层单位的客户最看重的是景观因素，因此客户接受度较低；剩余房号分析香蜜湖1号TH及双拼剩余房号分析1181161151131121111101091081061051031021011009998969593929190896563626168666059585655535216151211109目前双拼产品剩余3套，分别为10、11、12号，双拼较畅销，消化较快；北区TH最先消化的，是景观资源好、户型亦较好的单位；北区101-118号单位面积小，总价不高，均在1000万左右，还有4套在千万以下。这部分单位的总价优势可能会对叠拼的顶层单位有威胁，因此推售时需要着重考虑。客户分析北区发售后客户情况统计（2.8）客户类型客户数量（批）第一类：非认定房号不买，发售后已确定考虑项目的3第二类：意向房号仍在，购房意愿仍较强烈的21第三类：闪烁其词，犹豫不决，诚意度较低的11需求客户数量双拼4联排别墅17其中，明确表明要等8、9栋单位的客户有2个。注：此项统计根据1月23日进行模拟销控时所统计的诚意客户为基础。经过梳理，1月27日北区发售后，至今为止，还有21个可挖掘的诚意客户。营销思路探讨提纲1销售状况及客户分析2项目背景分析3目标探讨4问题及解决的思路项目工程进度预估2006年2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月工程节点：11月18日中北区入伙4月底高层样板房开放6月30日南区入伙5月高层取得预售证市场供应2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2006波托菲诺别墅2期 15套别墅，1500-5000万天琴湾3期 48套别墅中信红树湾二期TH17套，1000万左右纯水岸2期TH 17套townhouse东方花园 8套双拼别墅观澜高尔夫?翡翠湾，156栋198-288㎡独院别墅，600-1500万栖湖，剩15套，600-1500万尖岗山195套400-800 万，120套别墅700-1500万圣莫丽斯 200余套TH 432-800万，5套别墅1270-2270万星河丹堤一期 约200套townhouse，7套别墅至2006年7月之前，市场上均无与本项目同质产品，而关内别墅及关外低密度产品的推出，只会起到支撑市场的作用。政策背景《关于进一步规范我市商品房销售行为的通告》，网上下载统一认购书，不得“提前登记、集中开盘、分期销售”，取得预售证后必须全部销售，严禁炒卖楼花；——打乱项目的营销计划，各种促进销售、利于提价的营销手段被限制；二手豪宅交易将被限制，进一步打击短线投资；调整契税税率——非普通住宅的不再享受减半征收契税的优惠政策， 适用税率为3%； ——豪宅的交易成本再次增加，给豪宅消费加紧箍咒；豪宅成为房价上涨的“罪魁祸首”，政策明显针对豪宅营销思路探讨提纲1销售状况及客户分析2项目背景分析3目标探讨4问题及解决的思路目标探讨发展商销售额年度任务？