香水湾波尔多国际度假区项目定位报告.pptx

弱势下的适度差异化机会 香水湾波尔多国际度假区项目定位报告 中原地产代理（深圳）有限公司海南分公司 前言 在目前海南度假地产市场竞争激烈的情况下，如何找准定位，降低市场风险 在项目不具备核心竞争优势的条件下，如何化平凡为神奇，找准市场突破口 PART 1 差异化的必然 1/ 第一章 项目属性界定 一、区域属性 陵水城市区位价值：陵水隶属于“国际旅游岛建设的6大功能组团”中以三亚为核心的南部组团拓展区域，具有较大发展潜力。 陵水是少数民族聚居县、革命老区，是全国唯一的沿海国家重点扶持贫困县。 陵水位于东北连万宁市，北部与琼中县交界，西北与保亭县接壤，西南与三亚市毗邻，东南濒临南海。 海岸线长57.5公里，东西宽32公里，南北长40公里，总面积1128平方公里。海榆东线高速公路自东北向西南从境内穿过，东北至海口196公里；西南至三亚市60公里。 以三亚为中心，包括陵水、保亭、乐东的南部组团，重点发展酒店住宿、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。 规划定位为：以旅游度假、时尚运动、休闲娱乐为主导功能的热带滨海国际旅游休闲目的地 陵水海滨风景名胜区最重要的功能板块。规划区用地空间结构可概况为“一带、两轴、三组团”； 陵水的环境资源独特，旅游发展潜力巨大，逐步成为三亚旅游圈和海南东部，旅游产业带的重要组成部分 近年来陵水的旅游投资建设项目迅速增多，香水湾、清水湾、土福湾等区域受到众多实力强开发商的青睐，掀起了新的投资热潮 陵水珍珠海岸椰林滨海旅游度假区规划定位 国际旅游岛背景下陵水规划：陵水整合丰富而又稀缺的资源快速崛起，其中极力打造一个国际一流休闲度假旅游“珍珠海岸”。 “三湾整合”用丰富而又稀缺的资源进行即整合香水湾、清水湾、土福湾，极力打造陵水珍珠海岸、休闲度假之洲；“三湾崛起”也撑起了陵水的高速发展 陵水旅游资源与开发现状 陵水房地产机会点：目前陵水的房地产开发处于起步阶段，房地产投资高速增长，具有一定的升值空间。 房地产投资增长速度快房地产投资达34.5亿元，约占固定资产投资的84.7%。 陵水县不但在投资规模超十亿元的“五强”中名列第一，在全省各市县中也增长最快。 房产总投资 旅游房地产投资，特别是“三湾”开发区（清水湾、香水湾、土福湾）的投资建设对陵水县的经济增长起着重要的作用。 上半年陵水经济发展取得很好的成就，GDP同比增长16%，城镇固定资产投资约40.7亿元，同比增长28%。 旅游房产投资 投资环境 政府提出加强整体形象宣传，规范房地产市场管理，发挥陵水的生态环境优势，加快发展房地产业发展。 丰富资源、政府支持 经济的发展 投资的增长 陵水丰富的资源环境为房地产投资带来了极大的商机；政府的大力支持和举措也为投资营造了良好的投资环境 竞争板块分析：通过陵水三大板块——香水湾、清水湾、土福湾的竞争分析，本项目存在未来整体发展规律带来的潜力 土福湾：湾区比较独立，显得幽静，不嘈杂，做到离尘不离城；园林水系营造出色，度假氛围浓厚，对消费者有较大的吸引力。 清水湾：雅居乐与政府合作开发成功打造项目核心卖点，并通过话题宣传不断扩大影响力；但度假氛围营造不够。 项目价值点和机会点挖掘 项目价值点： 区位价值，作为二线城市的发展潜力 海景资源丰富，具有欣赏价值 独立幽静，适宜度假、定居 项目机会点： 国际旅游岛建设的推动 670.65公顷“陵水珍珠海岸”整体规划打造，规划、“一带、两轴、三组团” 的空间结构，项目位于三组团之一 香水湾：商周时代建筑设计风格别墅对消费者有很一定吸引力，但目前湾区整体不够统一。 项目区位：位于陵水县东部，是香水湾旅游度假区的核心组成部分。 区域地块价值：内部价值和外部价值分析 香水湾一线海景资源； 地块总体呈南北向“长方形”，触海边界长； 沙滩质量较高，整条沙滩带无礁岩阻断； 地块坡度不大，建筑成本低。 内部价值 外部价值 周边有南湾猴岛、高尔夫球场等重要旅游配套，兼海滨山体与山水田园风光； 未来规划里，陵水东部有主题度假酒店、海洋公园、梦幻未来世界、热带风情海岸、游艇码头等； 离东线高速近，位于三亚半小时圈内，未来开发、溢价潜力巨大。 1、区域规划：围绕生态整合、景观整合、功能整合三大目标打造整体感强并具多样性的高端旅游度假区。 功能布局：带状组团式布局，各组团依托主要干道沿海岸线布置，设置连续的公共活动空间，加强组团之间的联系。 绿地系统：结合自然环境资源，形成分隔组团的生态网络空间，整合绿地。 交通系统：道路系统规划结合地形，采用自由式布局,道路的景观设计反映乡村特色和热带滨海特点，修建排水洼地。 依托自然生态资源，打造丰富的岸线景观 ，强化区域整体识别感。 度假酒店 游艇港 2、区域交通：至陵水县20公里，距三亚一小时车程，交通便捷。 E W N S 区域四至 北