高低院落项目研究总结_121p_XX年_调查分析报告.pptx

2011年 金地艺境 ;;;公寓市场量价走势;北区成交排名分析;北区成交排名分析;区域;项目;2011年北区价格预测;成交缩量，预计全年在200万㎡ ；价格微幅上调，预计在19180元/ ㎡;;宝山房地产市场分析;宝山10年公寓成交排名;2011年3月成交TOP10;2011年5月成交TOP10;项目;2011年宝山价格预测;11年市场环境不容乐观，预计全年供应在102万㎡、成交在90万㎡ ，价格在19000元/ ㎡徘徊;;周边竞品市场表现;保利叶语;;保利叶上海;保利叶上海;朗诗绿岛;朗诗绿岛;琥珀郡园;;;;华润中央公园;华润中央公园;朗诗绿色街区;朗诗绿色街区;??隽嘉苑;上隽嘉苑;宝山竞品个案分析;宝山竞品个案优惠措施;总结;;【全盘经营指标】;　;;　;【期内销售计划 ——11年期内库存结构 】;【2011年签约指标】;;【第一批推售策略建议】;;;;房型;面积配比;;【我们遇到的困难点 —— 年度 经营指标的压力大 】;;;;;;生活节奏;;已经完成的集卡动作（2010.10.1~2011.4）;;;职业划分;护照客户 ——获知渠道分析;;护照客户 —— 房型需求初步分析; 大部分意向客户来自项目附近或暂住地房价较高的片区，这部分客户大都属刚需客户，对于总价的有严格的控制要求，因此如何将小户型的定价合理，成功引爆小户型是关键。 来访客户对小户型的需求量远大于大户型，对大户型仍存在较强的抗性，项目开盘阶段所推房源中大小户型比基本维持在1:1，可见大户型去化亦是关键，针对大户型需要有一系列的保障去化的措施与手段！;客户样本分析的基础统计数据;B、样板房开放后（5.15）客户分析;5/15（样板房开放后）客户居住区域分析;;客户主力第一总价接受基本位于200 －250万元左右 第二总价接受段位于200万元以下区间 一旦总价超过350万元，接受度很低 可见，大户型的总价压力是个严峻的问题;5/15（样板房开放后）客户对房型的需求分析;来访客户以自用为主，可见本批客户为刚需客户 通过适当优惠锁定刚需客户，减少意向客户的流失，是本阶段工作的重点;客户多为首次购房，表现为刚需客户，要充分引导此类客户 对于二套或者限购客户，要引导其置换房屋的趋势，以促进大户型房源的快速去化;老客户带新＋搜房＋现场客户，效果良好 后续在维持现状的情况下，需加强对于报纸及电视媒体的投入，以及老客户带新的优惠;抓住目标客源来源方位，继续进行准确、有效的客户拓展！;保利叶语 保利叶上海;华润中央公园;市场反馈及借鉴;;;【户外】——褐石首创，金地品牌;【艺刊】——揭开褐石调性，演绎褐石情调;【户型册】;【夹报稿】;【报纸稿】;【微博网络】;;【五感营销】—— 褐石样板生活360度体验;【 商业街打造】——让你在家门口 便可拥有 艺境新天地 ;;; 情景模拟 定制话剧 （项目褐石植入广告） ;;【北区双城记】—— 与格林世界联动;;【非比寻常的巡展 】 褐石样板区的浓缩版亮相 ;;;格林世界;;【定向推荐会】—— 为宝钢客户订制;艺境，2011年“最婚房” （为爱而忙，为婚而房） ;新人婚纱大礼包派送;美国周 周周展（让褐石氛围熏陶你） 通过“文化、生活、娱乐、体验”类活动促来人;体验尊贵—— 老客户享有会所功能体验券;留住时间—— 将时间定格在这美好的时代！;美式冰激凌节—— 甜蜜,cool一夏;客户关怀计划（项目产品植入式介绍） ;;班车建议 —— 化解抗性，利于成交;产品增值服务（针对大户型花园洋房客户） ;破解改善型需求（补贴置换成本） ;破解二套购买（首付分期原则） ;首次购买（补贴相应生活成本） ;业内购买（低成本的营销推广） ;其他措施