综合体开发与商业模式概述 .pptx

城市综合体开发与商业模式;;前言 —— 商业地产行业历程；;第五章: 商业项目推广 ；;第十一章:公司管控体系；;;1998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始；;2005——2008年，商业地产进入巅峰期，无序开发兴起，城市综合体出现；;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Thursday, July 22, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。17:07:5017:07:5017:077/22/2021 5:07:50 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2117:07:5017:07Jul-2122-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。17:07:5017:07:5017:07Thursday, July 22, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2117:07:5017:07:50July 22, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。22 七月 20215:07:50 下午17:07:50七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 215:07 下午七月-2117:07July 22, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/22 17:07:5017:07:5022 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。5:07:50 下午5:07 下午17:07:50七月-21 ;广义商业地产;;一、受政策性干扰小；;一、商业地产入行专业门槛稍高 ——人才通常需要大量失败案例去培养 ；;;;在逆境中能够力挽狂澜的救火队员不一定优秀；;其下：拥有丰富行业及实战经验的人；;商业地产多数问题出在哪儿?;所谓“万能”定位模型;熟悉行业规律;第一章：商业地产解析;;商业：;商业地产价值：;;商业地产使命：;建立了无效渠道或根本没建渠道，是多数商业地产项目取祸之源。;第二章：商业地产项目开发决策;商业地产开发决策和生孩子的关系：;;项目可行性研究决策;;第三章：商业地产项目定位;中国商业综合体特点：;;;商业综合体的4大产品构成：;商业综合体通常仅能生存于三线以上的商???或综合城市。;一、公寓：;二、办公 —— 三线城市风险最大的物业（细化专题一）：;三、酒店 —— 政府最容易要求建设的物业（细化专题二） ：;酒店 ：各酒店管理公司旗下品牌分类 —— 雅高;卡尔森;希尔顿;凯悦;洲际;万豪;喜达屋;;止损——项目各物业体量调整(谁说你要做购物中心?!);;四、商业零售及服务：;4.1商业街；;4.2住宅或办公楼底商；;4.3裙房 —— 高风险物业；;4.4单体商业；;单体商业布局要点 —— 大型商业“六不进”：;;;;双方互动意义;主力店意义;;主力店特点;主力店性价比（一）—— 同面积，不同效率;主力店性价比（二）—— 同业态，不同效率;主力店性价比（三）—— 同商户，不同效率;;会招主力店和会用主力店属于完全不同的两个概念；;;“形兵之极，至于无形。无形则深间不能窥，智者不能谋” —— 《孙子兵法》;什么是主力店？;;渠道博弈（一） ：上兵伐谋 —— 无;解决商业项目的胜负关键，有时候往往并不在商业本身。;;;宁波 —— TY广场，总建筑面积15万，商业综合体；;渠道博弈（二） ：其次伐交 —— 借;鸟瞰图;商业地产项目的渠道有时就藏在身边，就看会不会用。;;渠道博弈（三） ：其次伐兵 —— 造;渠道博弈（四） ：其下攻城 —— 赌;;;非主力店概述 —— 不对项目的功能或渠道形成战略贡献的零售业态；;项目要明确每个主力店的动线位置，使其产生渠道贡献；;;主力店及非主力店的比例关系;;;城市购物中心和郊区购物中心的差异;小测验：都是郊区购物中心，哪个地块交通条件相对更好？;项目的立地背景调研很重要，什么样的消费力、就做什么档次的商业；;;所谓复制（细化专题五）;;局部战争 —— 商业地产之魂;项目战略复制不是复制全部业态内容，而是复制核心差异化优势！;;;关于“商业自持”（一）;商业项目自持不是为了收租金，而是为了以另一种更值方式卖 —— 资产证券化；;;租金概述;;流水倒扣（细化专题六）;;;售价概述;;单体商业散售可能会出现的问题;第四章：主力店招商设计;想招主力店和能招主力店