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(万科)房地产采购流程 万科房地产选购管理流程房地产行业是一个综合性的产业，它的选购活动从工程前期的产品规划、工程策划、设计、勘察、施工、材料、设备、广告宣扬、园林绿化、装饰等均需要选购，是一个资源整合的行业，因此选购活动在地产企业占据了重要的位置，对选购活动管理的成熟度，挺直影响到产品的品质和本钱，企业因选购环节管理不到位，造成迟迟不能交房的也不乏其例，因此地产行业选购管理是特别重要的环节，是每一个盼望成长的地产企业必需仔细关注和专心讨论的课题。在这里结合我们在询问过程中总结积累的阅历和与优秀企业的比照分析，对工程、材料、设备选购活动的管理进展一些讨论。一、房地产企业选购管理系统的组织构造在我们接触的房地产企业中，往往在选购管理职能的界定方面存在一些这样或那样的问题，归结起来主要有：集团与工程公司的受权缺乏，不适应公司的战略进展要求，如对工程要求周期很紧，但在招标选购方面的集团参加和审批环节过多，影响到效率的提升；选购管理的监视职能缺失，一个部门说了算，或个别人说了算，缺乏选购工作的公正性，也简单滋生选购过程中的违法、违规行为；选购管理的职能设计不完好，缺乏对供给商评价管理和信息资料库的搜集和更新职能。1．房地产企业选购职能设置的原那么房地产企业选购部门的设置因企业规模、企业文化、专业程度和企业管控形式的不同，而各有千秋。首先要解决的是选购职能的划分和权限的划分，另一个方面是监视职能的完善。一般在集团公司里，集团层面侧重于策划和监视职能，而工程公司是执行主体，或按肯定的权限划分集团与工程的选购权限，使职权和责任明确界定。而在非集团规模的房地产公司，那么在不同的部门之间或与工程部之间进展划分，但执行和监视职能应由不同的主体来完成，以到达提升选购效率、降低选购本钱，并且形成内部公开、公正、公正和廉洁的选购环境及气氛。2．房地产企业选购部门的职能划分在遵循以上原那么的根底上，选购管理主体的划分应当有两个层面：一个层面上更多的倾向于对选购系统的整体策划和监视，制定选购系统的管理流程、选购标准、标准选购合同、招标文件范本等流程和流程精细化方面的工作，监视选购活动的施行，同时建立统一的选购信息系统，到达选购资源的共享，并且从公司层面与供给商建立战略合作伙伴关系，建立公司战略选购流程，以期在选购产品时获得优待的价格和优良的品质，从而降低选购本钱，进步企业盈利力量，以应对今后地产行业整体利润空间下降的趋势，形成公司的竞争优势。另一个层面是指选购活动的执行主体，详细施行选购活动，编制选购方案、组织工程、材料和设备的选购活动，组织对供给商的评估和对现场材料、设备的管理、数量核定等，其中工程工程的管理部门，如工程部、工程部等监视材料的验收和现场材料、设备的管理。两个层面上职能的划分也不是固定的，可以依据企业的规模等因素进展调整，建立完好、系统的选购管理体系，但一般来讲，施行和监视的职能应当分别，以避开因缺乏监视造成的选购管理的失控，避开给企业造成额外的损失。二、选购流程的关键绩效衡量指标和关键点确实定选购活动的目的就是要保证工程整体进度、质量和本钱掌握指标的达成，由此我们依据房地产工程目的对选购流程的关键绩效指标进展分析，整理出如下的关键指标作为对选购过程的掌握目的的参考。在制定相关部门的绩效指标时可以参考制定。2．选购流程的关键点、主要输入输出和掌握方法选购管理活动的内容许多，如何抓住选购活动的关键环节，明确掌握要求和方法，以到达掌握的目的要求呢？依据以上制定的选购流程的关键绩效指标，通过分析明确重点应掌握的选购流程关键点、活动的主要输入输出和掌握方法：许多房地产企业对选购方式的选择还存在着很大的随便性，有的主要是老板一句话打算；有的仅仅依靠对个别员工的信任，由个别员工担当了决大多数的产品选购任务，有的虽然采纳了招标选购的方法，但却对决大多数的选购活动都实行同样一种招标的方法，招标过程烦琐，周期长，导致对工程进度的影响，因此如何选择选购的方式？我们认为应当在流程设计时给出明确确实定方法。1、选购方式划分的类别房地产行业的工程、材料和设备选购方式主要有战略选购、招标选购、议标选购和挺直托付等方式，也有的企业还采纳集中各工程采购产品，统一向供给商进展集中选购，以增大的选购量，争取获得优待的价格。依据选购工程、材料、设备的种类和与工程进度的亲密关系、产品品质的稳定性、产品本钱掌握的难易程度等，选购主体也有不同的选择方式。在材料选购方面划分为甲购材料、甲定乙购材料、甲指乙购、乙定乙购四类。在工程方面分为总包和分包工程。选购主体的划分一般按以下原那么进展，通常会在与总承包商签订合同时确定。1) 甲购材料〔设备〕：对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质量影响较大、施工进度协作要求不高，可以相对独立施工的设备〔安装〕及