(参考)承租方单方解除租赁合同出租方如何请求赔偿.docx

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(参考)承租方单方解除租赁合同出租方如何请求赔偿 承租方单方解除租赁合同出租方如何恳求赔偿 【编者按】 在目前金融危机的影响下,许多商家经营亏损,无法担当过高的租金,而且不管是出租方另行出租还是承租方转租,都很难找到能担当原租金程度的新的承租人。在这种状况下,特别简单形成承租方单方解除合同的状况。面对这种状况,出租人应当如何处理呢?我们认为,假如出租人处理不好可能要患病很大的损失,下面,我们通过一个案例给大家一点点启发。 【案情简介】 原告:祈福公司 被告:某空调公司 原、被告双方于1997年4月28日签订《房屋租赁合同》,被告租用原告位于深圳市罗湖区深南东路地王大厦43层05单元,租期为5年,从1997年5月15日至2002年5月14日。合同商定前三年月租金为港币31,566元,后两年为港币36,300元。合同还商定由被告负责支付租赁期间的水电费、卫生费、房屋管理费、电话费及其他费用,每月1日向原告交租金,拖欠租金,应向原告支付滞纳金30%。该合同于1997年6月18日在罗湖区房屋租赁管理办桂园租赁所办理了租赁凭证。2000年3月,被告提出租金过高,要求减租,原告同意调整,双方屡次协商,但未达成全都看法。2000年8月,被告擅自撤离租赁房屋,停顿履行合同。原告于2001年4月诉至法院,恳求法院判令:1.解除《房屋租赁合同》;2.被告支付租金358,266港元,利息12,420.57港元,滞纳金29,572.78港元;3.被告支付管理费人民币35,032.6元,利息1,056元,滞纳金15,085.62元;4.没收定金12,626.40港元;5.被告赔偿房屋空置损失117,390港元。 【争议焦点】 房屋空置后的租金损失应否由被告负责? 原告认为:被告提出租金过高,要求调整,原告也同意,但在双方未能达成全都的状况下,被告擅自撤离房屋,属单方违约,造成房屋空置的损失应由被告担当。 被告认为:被告已在8月9日书面通知原告,管理处人员也知道被告撤离;依据《深圳市房屋租赁管理条例》规定,被告假如拖欠租金达3个月以上的,原告可以解除合同,但在被告超过十几个月未交租的状况下,原告仍未解除合同。依据合同法第119条规定,即使被告违约,原告应实行合理措施,防止损失扩大,但原告并不实行措施,损失应由原告负责。 【代理律师思路】 一、被告解除合同通知送达事实的认定 被告提出在2000年8月9日已书面通知原告,搬离租赁房屋,被告认为这是解除合同的时间。据材料显示,原告并未收到该通知,更无同意此时解除合同的书面证据,故被告这一主见很难得到法庭的认定。 依据《合同法》第93、94条的规定,只有三种状况下合同的当事人才能解除合同:一是双方当事人协商全都;二是双方商定合同解除的条件出现时;三是法律规定合同解除的状况出现。而本案中不存在以上三种状况。被告擅自搬离租赁房屋,停顿履行合同,是违约行为,无视合同对双方的约束力,依据《合同法》第113条规定,应当担当全部的违约责任。 鉴于被告早已搬离房屋,被告也有解除合同的意愿。原告恳求法庭确认解除合同的时间为原告起诉的时间,这样便于计算欠租及空置的损失。 二、造成租赁房屋长期空置,原告是否未尽防止损失扩大的义务? 被告提出,2000年8月9日他们搬离租赁房屋后,即向原告交出钥匙,但原告不承受,原告拒不承受被告交付钥匙的目的,是要造成房屋由被告始终占用的事实,原告以此来索赔。《合同法》第119条规定,当事人一方违约后,对方应当实行适当措施防止损失的扩大,没有实行适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。对于这一问题,关键是被告举证,被告要举证原告回绝承受被告的钥匙,没有实行适当措施致使损失扩大,这是非常困难的。因此,原告只要运用举证责任的安排,即可使原告立于不败之地。 相反,原告抓住一个重要事实,就是直至诉讼开庭前,被告始终没有把钥匙交给原告,房屋始终在被告掌握之下,以论证空置房屋的损失应由其担当。 【审理及判决】 经开庭审理,被告未能就2000年8月9日解除合同的书面通知已经送达原告问题举证,也未能对原告拒收钥匙造成房屋空置的问题举证。法庭未认定被告的主见,被告担当举证不能的责任。 法庭认为:原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示,合同的形式、内容符合有关法律规定,是合法有效合同,受法律爱护。双方当事人应仔细履行。但由于被告在履行合同期间,以合同商定的租金过高为由,提出要求拆减租金,在与原告未协商结果状况下,擅自搬离承租房屋,停顿履行合同义务,其行为是违约行为,应依法担当相应的违约责任。 被告实际早已搬离承租房屋,且在诉讼中,亦表示同意解除租赁合同,故对原告要求确认合同自2001年4月27日解除的诉讼恳求,本院予以支持。2001年4月27日合同解除前,被告应按合同商定向原告支付租金及管理

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