《大华·颐和华城》项目营销策划方案汇报纲要(43) .pptx

《大华·颐和华城》项目 营销策划方案汇报纲要;营销策划汇报纲要;第一部分 市 场 篇;一、宏观市场;2、价格走势;二、中观市场 （一）宝山区 1、供需比例;2、价格走势;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Monday, July 19, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。23:01:2323:01:2323:017/19/2021 11:01:23 PM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2123:01:2323:01Jul-2119-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。23:01:2323:01:2323:01Monday, July 19, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2123:01:2323:01:23July 19, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。19 七月 202111:01:23 下午23:01:23七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 2111:01 下午七月-2123:01July 19, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/19 23:01:2323:01:2319 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。11:01:23 下午11:01 下午23:01:23七月-21 ;（二）普陀区 1、供需比例;2、价格走势;三、微观市场 （一）区域个案综合扫描 1、单价 ——区域内最能接受的均价为每平方米4700-5000元。 2、总价 ——区域二房总价应控制在40-50万之间，三房总价一般不超过70万。 ;3、主力面积 ——区域二房的主力面积100--109平方米，三房的主力面积120--129平方米。 4、总建规模 ——区域属“大象游戏”板块，几乎都在10万方以上，阳光威尼斯和万里城更是大于100万方的“恐龙” 级大盘，大盘时代在本区域率先上演。;;（二）SWOT分析 1、优势 A、品牌优势。 B、规模优势。 C、物业型态组合优势。 D、规划、配套、交通、理念及营销等优势。 ;2、劣势 A、周边社区环境未成熟。 B、交通在建，影响一期销售。 D、东面临主干道，有噪音污染。;3、机会 A??住宅消费持续升温，市场步入热烙期。 B、地铁经济造就炽热板块。 C、旧区改造、环境整治、道路驳接。 D、价格上涨空间较大。;4、威胁 A、周边同质同价竞争进入白热化阶段。 B、周边空地量多，隐性的竞争对手较多。 C、开发热点北移，众多知名开发商竞逐而来 ，市场竞争将进一步加剧。 D、真北路南向的长风板块会分流本案客户。 ;◇市场结论： 1、宏观市场：上海楼市正处于房地产发展周期的波峰阶段，市场的机遇大于风险； 2、中观市场：普陀区整体市场有所回稳，而宝山区市场升幅仍比较大； 3、微观市场：同质同价竞争较为激烈，是一个“价格决定一切”的未成熟市场。;第二部分 产 品 篇;1、功能基因观 选择“颐和华城”的客群，便大都以自住型为置业动机，而随着区域板块渐渐呈现出的明显投资价值，也将吸引了为数不少的投资型购房者，尤其在高端产品以及价性比较高的部分产品，自住、投资两种置业动机的消费形态同时并存。;2、人文基因观 结合完美的户型设计、便利易操作的家庭智能化系统、专业质素的物业服务三大要素，使每个家庭、每个家庭成员在实现家庭内部人性交流、家庭对家庭的人际交流、家庭对社会的信息流通、服务者与被服务者间交流等全部人文交流都能处在一个畅通、便捷、亲切、有序的高质量平台上进行。 ;3、户型基因观;4、价格 1）入市价格;2）基本走势 A、多、小高层价格走势; B、联排别墅价格走势;3）整盘均价;5、客户定位 1）来源定位;2）年龄段定位 购买此类房型的消费者的年龄阶段 主要在25—45岁之间。;◇产品总结： 1、生活方式、家庭结构的变化使目标消费群体对独立生活空间，但又需相互照顾的渴望越来越强烈。 2、购买力决定消费群体的差异，社会中坚力量的消费群体将是本市场主力购房群体。 3、购买的市场阻力在于高价位区间的产品，挖掘这部分高价客户的潜在需求，掌握推广节奏与产品的相互支撑，是获胜的最终关键。 ;第三部分 营 销 篇 ;一、项目总体定位 区域板块