房地产估价第四章-剩余估价法.ppt

2021/9/12 * 第二节 剩余法的基本公式和适用范围 符合人们的思维习惯（价格构成） 剩余法的优缺点 房地产预 期销售收入 — 除土地价格以外的 房地产开发建设成本 税金 正常利润 — — 土地价格 = 计算简便，应用面广 以预测为前提，受估价人员水平的影响较大 受基本条件制约（最佳利用方式、价格预测、社会环境） 没有考虑货币的时间价值因素 估价结果对市场变化的敏感性比较大 准确性受楼价、建筑费、利息、利润等变量的状况影响 优点 缺 点 2021/9/12 * 货币的时间价值 指同量资金在两个不同时点的价值之差,用绝对量来反映为“利息”,用相对量来反映为“利率”。 计息起点:该项费用发生的时间点。 计息终点:开发期结束的时间点。 计息期: 费用不是发生在某一个时间点,而是在某个时间段内连续发生,计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀投资。 2021/9/12 * 货币的时间价值 c :期末资金总额 r :利率 Pv:资金的现值 t :投资期数 单利计息:每期均按原始本金计算利息 计息方式: 复利计息:以上一期的利息加上本金为基数计算当期的利息 资金现值: 2021/9/12 * 第三节 剩余法应用步骤 明确待估价土地的基本状况 选择最佳开发利用方式 估计开发建设周期 预测房地产的转让销售价格 估算开发建设成本、税费及正常利润 具体计算并确定估价额 2021/9/12 * 第三节 剩余法应用步骤 明确待估价土地的基本状况 1 待估价土地的位置: 城市性质、地区性质、具体坐落位置 2 土地面积、形状、地形地质条件以及基础设施的现状和目标 3 政府规划限制: 土地用途、容积率、建筑高度、公建比例、绿化覆盖率等 4 有关土地的权利状况: 使用年限、续期、转让、抵押的有关规定 2021/9/12 * 第三节 剩余法应用步骤 选择最佳开发利用方式 根据城市规划对该土地的规划限制,当前的市场需要和以后发展趋势,选择该土地的用途、容积率和小区规划布局。 估计开发建设周期 以项目自身的人力、物理、财力的安排为基础,参照已完成的同类项目的正常建设周期确定。 2021/9/12 * 第三节 剩余法应用步骤 估算开发建设成本、税费及正常利润 具体计算并确定估价额 参照已完工的同类房地产项目的造价,考虑通货膨胀和建筑材料等的价格变化。 预测房地产的转让销售价格 市场法、趋势法 2021/9/12 * 第三节 剩余法应用步骤 剩余法的应用举例 例4-1 :某城市有一幅5000平方米的土地拟出让,在城市规划中,该土地属于商品住宅用地,容积率初步规定为2或3。根据调查,有关商品住宅的售价、开发建设成本、税费以及正常利润率的资料如下: （1）商品房单方售价为2600元 （2）土地使用税为每年10元/平米,建设期为两年 （3）土地开发费为350元/平米 （4）建筑成本为1200元/平米 （5）利息按年利率5%计算 （6）管理费用和销售费用总额为30.1万元 （7）利润按建设成本(建筑成本,土地使用税,土地开发费,财务费)的20%计算 （8）经营税金及附加按房屋售价的5.45%计算。 （一）不考虑货币的时间价值的情形 试在容积率分别为2和3时,对该住宅用地进行估价。 2021/9/12 * 第三节 剩余法应用步骤 （一）不考虑货币的时间价值的情形 房地产预 期销售收入 — 除土地价格以外的 房地产开发建设成本 税金 正常利润 — — 土地价格 = 1. 当容积率为2时 （2）除土地价格以外的房地产开发建设成本 （1）房地产预期收入 2021/9/12 * 第三节 剩余法应用步骤 （一）不考虑货币的时间价值的情形 房地产预 期销售收入 — 除土地价格以外的 房地产开发建设成本 税金 正常利润 — — 土地价格 = 1. 当容积率为2时 （4）利息 （3）税金 2021/9/12 * 第三节 剩余法应用步骤 （一）不考虑货币的时间价值的情形 房地产预 期销售收入 — 除土地价格以外的 房地产开发建设成本 税金 正常利润 — — 土地价格 = 1. 当容积率为2时 （6）土地价格总额 （5）利润 2021/9/12 * 第三节 剩余法应用步骤 例4-2 :某开发商准备于2002年6月受让一幅“七通一平”的待建筑空地,土地面积为2000平米,土地形状规则,有关资料如下: （1）根据城市规划规定,该土地的最佳用途为商住混合,1~3层为商店,其余为商品住宅; （2）容积率为5 （3）建筑高度为28米,可建10层,层高为28米; （4）预计建设期