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财富评估公式大全
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基本公式:
① 评估值=重置成本-实体性耗费-功能性耗费-经济性耗费
=重置成本×成新率-功能性耗费-经济性耗费
② 评估值=重置成本×综合成新率
1、重置核算法
重置成本=直接成本 +间接成本
直接成本一般包括:购买支出、运输费、安装调试费等。
2、功能系数法
被估财富的
参照物
被估财富生产能力
若是无法获取处于崭新状态的被估财富的现行市价,
= 就只能搜寻与被估财富邻近似的处于全
重置成本
成交价
参照物生产能力
新状态的财富的现行市价作为参照,
经过调整功能差异,
获取被估财富的重置成本。
称功能
被估财富的
参照物
被估财富生产能力
x
=
参照物生产能力
重置成本
重置成本
(1)功能价值法
若功能与成本呈线性关系,计算公式:
(2)规被模估经财富济效益资指产数的法 财富评估时物价指数
=
重置成本 历史成本 财富购建时物价指数
若功能与成本呈指数关系,计算公式:
n
被估财富重置成本=资 产的历史成本 (1 ai %)
该方法计算的一般是更新重置成本。
3、物价指数法
若是与被估财富邻近似的参照物的现行市价也无法获取,就只能采用物价指数法。
1)定基物价指数
2)环比物价指数
物价指数法计算的是复原重置成本。
功能性耗费及其计量:
年净超额营运成本=年超额营运成本×( 1-所得税率)
据财富的节余寿命和收益率(折现率)将年净超额营运成本折现,
计算其功能性贬值额
:
被估财富功能性贬值额=年超额营运成本×(n
1-所得税率)×( P/A,r,n )
P
R i
i 1 ( 1
r ) i
经济性耗费及其计量:
n
A
n
1 i
A 1
1
P
i
A
n
A (P A,r,n)
(1)因财富利用率下降以致的经济性耗费的计量
i 1
(1 r)
i 1
(1 r)
r
(1 r)
P
A
r
n
Ri
A
( P A , r , n)
i 1 (1
r )
(2)因收益额减少而以致的经济性耗费的计量
n
R i
A
1
)
经济性贬值额=年收益损失额×(
P
( 1
r ) i
r
( 1r ) n
i
1
n
Ri
1
g
1
P
Rn
(1
r ) i
r
g
(1 r ) n
收益法:i 1
(一)未来收益有限时
1、每期收益不等额
、每期收益等额
(二)未来收益无量期
1、牢固化收益法(年金化法)
牢固化收益 A 的估计方法:
2、分段法
1- 预计可被利用的生产能 力
x
经济性贬值率=
100%
财富原设计生产能力
3、增添率法
市场比较法:
整差异:
P (Cm 1 K m Cm 2 ) (1 K p ) (1 K t ) (1 K d n)
1、 因素
2、地域因素
3、功能因素
4、成新率因素:
5、交易情况 整
(一)直接比 法
参照物与被估 之 在某一方面存在差异,比方:成新率、功能等。
(二) 比 整法
参照物与被估 大体相似,但仍在多方面存在差异。
交易案例 A 的 整 =参照物 A 的成交价× 因素系数×地域因素系数×功能因素系数
×情况 正系数×??
机器 估
n
各 整系数) n
估 =
(参照物成交价
i 1
(一)自制 重置成本 算
评估时物价指数
定基:
指数
参照物成交时间的物价
环比:(1 a1 %)(1
a2 %) (1
an %)
价格=成本 +利 +税金
被估财富的成新率
调整系数=
(二)国 外 重置成本 参算照物的成新率
价、运 、基 、安装 等。
(三) 口 重置成本 算
被估对象 A 因素
评估值=参照物成交价
参照物 A 因素
1、进口设备重置成本构成
CIF (FOB+境外途中保险费 +境外运杂费)、进口关税、增值税(进口轿车征收花销税) 、银
行手续费、国内运杂费、安装调试费等。
其中:进口关税=进口完税价格×适用税率
花销税=(进口完税价格 +进口关税)÷( 1-花销税率)×花销税率
增值税=(进口完税价格 +关税 +花销费)×增值税率
2、进口设备重置成本测算方法的选择
(1)可盘问到进口设备的现行 FOB或 CIF 。
重置成本= CIF ×现行外汇汇率 +进口关税 +进口增
值税 +银行及其他手续费 +国内运杂费 +安装调试费
2)无法盘问到 FOB或 CIF,但可获取代替品的 FOB或
CIF,则可采用功能价值法。
3)若上述两个渠道都行不通,可采用物价指数法。运用物价指数法时需注意:①技术已更新的设备不合适采用物价指数法;②进口部分应采用设备生产国的相关物价指数,国内发生的运输、安装等花销采用国
内相关的物价指数;③注意汇率核算时间的选择;④关税税率也应以评估基准日为依照。
账面原值中
进口
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