房地产基础概念.pptx

房地产基础知识2021/9/12目录2021/9/12第一节 房地产含义一、房地产1、什么是房地产?房地产是否等于地产?房地产是房产和地产的总称。房产是指各种建造起来和正在按投资目标建造起来的房屋;地产是指土地和一定土地范围内的地下各种设施（包括管道/道路等）。2021/9/12房产对地产有依附关系,只有在取得了土地使用权后才能在土地上建造房屋和拥有房产,土地使用权和土地所有权发生变更后,房产也随之发生变更。换言之,房地产是指土地、建筑物、以及附着于土地建筑物上不可分离的那部分建筑物的总和。包括物质实体和依托于物质实体上的权益,又称不动产。是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包 括:a) 土地b) 建筑物及地上附着物c) 房地产物权注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。2021/9/122、房地产业是否等同于建筑业?房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业。包括:——土地开发; ——房屋建设、维修、管理; ——土地使用权的划拨、转让; ——房屋所有权的买卖和租赁; ——房地产抵押贷款; ——房地产市场。2021/9/12它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为第三产业,建筑业归属第二产业。2021/9/123、房产与地产之间存在着客观的、必然的联系,主要包括几个方面:a) 实物形态上看,房产与地产密不可分;b) 从价格构成上看,房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格;c) 从权属关系看,房产所有权和地产所有权是联系再一起的;2021/9/124、泛地产的概念所谓泛地产,或称广义地产,是与狭义地产相对的概念。狭义地产是指人们通常所理解的房地产,主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发。即盖房子,并为房子配套一些附属设施(如道路、停车场、绿地、小品、幼儿园、学校、泳池、大门、会所等)。总之其核心是房子。2021/9/12所谓泛地产,即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来,形成各种产业房地产,在泛地产中,则不局限于以房子为核心,房子可能是主体,也可能成为附属的配套设施。泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能社区,如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、水世界休闲养生园、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区,等等。这种泛地产开发,是与房地产开发商的实力、规模与品牌的竞争密切相关的。当开发商的实力、规模与品牌积累到一定程度,就会出现这种类似于区域开发的泛地产开发。2021/9/12二、房地产的类型按用途划分: a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产　　e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定:a) 低层住宅为1-3层 b) 多层住宅为4-6层c) 小高层住宅为7-11层 d) 中高层住宅为12-16层 e)16层以上为高层住宅2021/9/12三、房地产土地的使用年限是如何确定的? 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地,其土地使用年限按国家规定执行。即:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合用地或者其他用地50年。2021/9/12第二节 土地所有权与使用权一、土地使用权概念 以及使用权出让和转让 土地使用权:土地的所有者根据土地的分类对土地加以利用的权利。包括占有使用权和承包权。目前,我国从事住宅开发的单位,可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权,即有偿取得、无偿取得。有偿取得:土地出让、土地转让、土地出租、土地入股（均指土地的使用权）无偿取得:国家行政划拨,经济适用房和商品房最本质的区别:土地是出让还是划拨2021/9/12土地使用权的出让:国家以土地所有者的身份按指定地块的使用年限、用途、和城市规划条件,将城市土地使用权出让给使用者,并向土地使用者收取土地出让金的行为。非国有土地出让:先转化为国有土地。法条:以出让的方式取得土地使用权进行房地产开发的企业,必须按照出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地,超过合同期满一年,未动工开发的,征收其土地出让金20％以下的闲置费;满两年未动工开发的,可无偿收回土地使用权,但因人力不可抗力、政府行为或因办理前期工作而延迟开发的除外。对虽按照合同约定日期动工建设,但开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4,且未经批准中止开发建设连续满1年的,按闲置土地处置。2021/9/12二、土地使用权的出让形式:协议、招标、拍卖 《土地法》规定:商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件