(33)0311房地产投资分析1 .pptx

房地产投资分析;?第一章????? 房地产开发的程序与管理第一节????? 房地产开发的概念; 房地产开发的含义有广义和狭义之分，从广义的角度讲，房地产开发含盖了从买地到房地产销售、出租完毕的全过程，这其中自然要包括房地产经营和部分的房地产管理，但随着房地产研究的发展，房地产经营和房地产管理逐渐从房地产开发中独立出来，以至成为一门独立的学科，因此，现在一般意义上的房地产开发过程只是房地产业全过程的一部分，主要是指土地开发和房屋建设，其主体是土地???发和房屋建设，但是房地产开发和建筑业是有本质区别的。; 建筑业属于纯粹的第二产业，而房地产业尽管具有某些第二产业的性质，但根据我们国家的产业划分标准，房地产属于第三产业，这是因为两者在房地产生产方面的性质、经济活动内容存在差异，第一，两者的地位、性质不一样。; 在房地产建设方面，双方是一种委托代理关系，房地产企业只做投资分析、决策和工程监督，自身一般不下设建筑工程，不直接从事建筑活动；第二、两者经济活动的目的不一样。房地产从事土地开发、房屋建设是为了销售、经营，而建筑业并没有这一目的。; 二、房地产开发商及其开发队伍 房地产开发商是房地产开发活动的主角，其实力有大有小，经营风格上有喜欢冒险的，有求稳妥的；有全程都聘请专业顾问机构的，有全程都由自己包办的。早期的房地产开发商多来自于土地、规划、银行、建筑等具有某种垄断优势的部门，因为占据垄断资源，即使不注重开发、营销策略，仍能有很大的利润空间，现在的房地产开发商则基本上社会化了。; 三、房地产开发商及其合作伙伴 房地产开发包括很多环节，涉及到方方面面的很多人和事，因此，在房地产开发活动中除了有房地产开发商这个主角以外，还会有很多参与者。 ;9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。七月-21七月-21Sunday, July 18, 2021 10、市场销售中最重要的字就是“问”。08:06:5908:06:5908:067/18/2021 8:06:59 AM 11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。七月-2108:06:5908:06Jul-2118-Jul-21 12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。08:06:5908:06:5908:06Sunday, July 18, 2021 13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。七月-21七月-2108:06:5908:06:59July 18, 2021 14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。18 七月 20218:06:59 上午08:06:59七月-21 15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。七月 218:06 上午七月-2108:06July 18, 2021 16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。2021/7/18 8:06:5908:06:5918 July 2021 17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。8:06:59 上午8:06 上午08:06:59七月-21 ; （一）土地所有者或当前的使用者 房地产开发肯定离不开土地，必须首先获取土地，才能进行房地产开发。开发商在获取土地时可能与两类人发生关系，一是土地所有权人。在我们国家土地所有权人有两个，一个是国家，另一个是农民集体， ; 如果是在旧城获取国有土地使用权，要打交道的土地所有权人是国家，如果是在新区征地包括出让，要打交道的土地所有权人就是农民集体和国家，在即将出台的新的土地管理法条文中，农民集体在土地出让上的权利越来越大。开发商在获取土地时除了和土地所有权人发生关系，还要与土地使用权人发生关系，因为在取得土地时涉及到对土地使用权人的拆迁、安置补偿。 ; （二）政府及政府机构 对房地产开发的影响除了体现在政府要对房地产开发进行管理、监督以外，还体现在另外两个方面，一是政府直接控制土地一级市场，二是因为土地资源的稀缺性，政府对土地市场和房地产市场的监督、管理比对其它行业的监督、管理都要严格，房地产开发商受政府和法律的约束要比其他商人要多。 ; （三）金融机构 房地产的价值量很大，无论从生产的角度还是从消费的角度一般都需要金融机构的介入。金融机构介入