新政出台各地营销策略.pptx

纲 要 新政下的市场思考PART 3新政下的市场思考研究思路新政下的市场思考发现问题分析问题解决问题第二部分历史研究及案例第三部分未来研判与策略第一部分现状分析与解读 本轮市场周期 政策后市场表现 政策前后主要城市量价走势 项目竞争市场表现 五一上海房展会表现 上海二手房市场表现 上一轮调控期开发商应对策略（常见弱市营销促销手段） 案例（远洋、龙湖、万科、保利等）弱市策略 政策走势及政策预期 营销策略 产品策略 价格策略 开盘策略内容2009年－2010年城市成交变化情况银川，乌鲁木齐等三四线城市领涨全国哈尔滨，苏州，厦门等二三线城市大幅回暖杭州，苏州，海口成交量涨幅居前，一线城市成交放量速度加快全国9成城市成交量大跌，南京，成都，杭州二线城市尤其明显领跌全国。全国楼市成交均到顶峰，南京，成都环比涨4成，价格均创纪录上海，北京等一线城市成交创年内新高108年4季度09年1季度09年2季度09年3季度09年4季度10年1-2季度现状分析与解读低谷复苏上升加速狂热变盘2009年－2010年房地产客源变化情况刚性需求改善型开始增加改善型和投资客的比例明显增加投资比例大幅增加价格高位，多处于观望期大量投资、投机占据市场08年4季度09年1季度09年2季度09年3季度09年4季度10年1-2季度低谷复苏上升加速狂热变盘新政下的市场思考城市：由点及面，各地楼市全面火爆攀升的本轮市场周期。客源：由刚性需求至投资投机客大举入市，非常具有代表性的一轮发展周期。2009-2010年产品结构变化高单价的大户型产品及豪宅受到青睐普通住宅成交为主，中小户型产品竞争力强的中小户型为成交主力中、大户型抬头大多数项目成交面临变盘点豪宅市场井喷08年4季度09年1季度09年2季度09年3季度09年4季度10年1季-2度复苏上升加速狂热变盘低谷2009年－2010年房地产政策变化情况多次下调存贷款利率和准备金率以及减免交易税密集出台从紧政策，中止优惠，提高信贷门槛出台信贷新政，贷款利率享受7折优惠出台保障房和安居房规划出台集约土地通知，规范限制土地继续从紧政策，收紧流动性，大幅提高信贷门槛政策扶持期政策稳定期政策从紧期08年4季度09年1季度09年2季度09年3季度09年4季度10年1-2季度低谷复苏上升加速狂热变盘本轮市场周期解析新政下的市场思考产品结构：受到需求面不同的影响，主力成交产品也呈现明显的变化。政策：政策由扶持到制约，体现政府对楼市的掌控思路。4月第三周与第四周全国主要城市供求情况（新政出台前后对比）新政下的市场思考新政出台前后一周成交量对比 政策出台前后一周相比，全国各主要城市成交面积均出现了大幅度的下跌，杭州、重庆、深圳等成交大幅下降60%以上。典型城市新政前后市场表现新政下的市场思考上海市商品住宅供求走势集中加速推出房源成交量大幅下跌后春节阶段周末出台新政 新政出台后——供应：开发商集中加速推盘 成交：去化速度减缓典型城市新政前后市场表现新政下的市场思考上海市商品住宅可售量走势可售量突增周末出台 新政 新政出台后，网上房地产可售面积、可售套数猛增，作为重点调控城市之一，上海开发商反应及时，快速出货意图明显。竞争市场表现：绿地新里西斯莱公馆 (北京大兴项目) ——价格策略：低价入市新政下的市场思考2010年4月27日开盘销售，推出1、2号楼共约800套房源，主推1居64平、2居82平、3居120平左右、4居170平左右等户型，均价18500元/平米（带装修），一次性付款98折，实际成交均价18338元/㎡（截至2010年5月6日）。该项目选择在非双休低调开盘，当日推出800套房，绿地对外宣称售出600套，截至5.6网上备案350套，总金额约6.71个亿。已按照建设部新规执行一房一价表——截至2010年5月6日 资料来源：北京网上房地产竞争市场表现：顾村绿地公园壹品 —— 总价大幅优惠新政下的市场思考 旭辉依云湾竞争个案绿地公园壹品最近在五一房展会上打出了大幅优惠的广告，总价最高优惠达40万元。绿地集团在本届房展会上打出了大幅优惠，别墅在房展会期间认购有40万每套的优惠，买别墅送世博门票和旅游等；上海二手房市场表现新政下的市场思考 福美来4月上、下半月全市加盟店平均新增房源量对比图 福美来4月上、下半月人均带看量对比图 新政出台后，新增房源量迅速增加，抛盘涌现 受政策影响，下半月带看数量随着新增客户的减少而明显低于上半月; 上海八成购房者推迟买房 投资客信心遭受重挫 ; 4月下半月过半房源滞销，5月巨大供应恐致房价回调； 二手房房价的回调会早于一手房。上海二手房市场表现——几个现象新政下的市场思考违约率达50% 上海中原地产数据显示，目前在二手房市场上，买家违约退单现象大幅增加。如徐汇汇翠板块、长宁天山、闵行七宝、普陀真光等板块，