未来房地产场发展格局分析.docx

未来房地产场发展格局分析 未来房地产场发展格局分析 未来房地产场发展格局分析 未来房地产市场开展格局分析 一、预计到 2021 年房地产开展仍有较大空间 我国未来的房地产市场空间仍大与目前的开展阶段有关， 根据第六次 人口普查数据计算结果，我国目前的住房还处在户均不到一套水平， 还存在较大的住房需求缺口。现在中国的新房交易占到总交易量的 80% 左右，二手房交易量占比小，且集中于北京、上海这些一线城市， 只有这些城市新房与二手房交易各自占比相当。而美国、日本、欧洲 这些兴旺国家主要是以旧房交易为主。比方，美国 2021 年有 7% 的 家庭换房，其中 90% 的交易是旧房交易。其原因在于兴旺国家的住 房套数比家庭户数还多。 未来房地产市场开展仍有较大空间， 这是因为： 1．城市人口不断增长对住房需求较大 城市人口不断增长，今后几年 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口 在城镇落户将产生巨大的住房需求。城市人口的增长包括三个来源， 一是农民进城所产生的新市民。 目前我国城镇化率为 53.7% ，根据世 界城镇化开展普遍规律，我国仍处于城镇化率 30% －70% 的快速发 展区间。按照我国新型城镇化开展规划的目标，城镇化率将在 2021 年到达 60% 左右，这意味着未来城市将吸纳超过 8500 万的新增人口；二是通过户籍落户实现真正的市民化。目前户籍人口城镇化率只有 36% 左右，16.7% 的城市居住的人口未实现真正的市民化， 无法享受 相应的权利和保障，无法完全融入城市，释放需求。新型城镇化规划的开展目标将 2021 年的户籍人口城镇化率设定为 45% 左未来户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距将会不断缩小，右， 将实现 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户， 这会产生巨大的住房需求； 三是人口从中小城市向大城市的集聚。 人口普查数据说明，近 10 年来人口迁移存在一个开展趋势，即人口正在从中小城市向大城市不断聚集，且人口超过 100 万的城市住房需求更为旺盛。大城市新增人口较多，房价增长较快，住宅需求较大。 2．棚户区改造与改善性需求将进一步推动房地产市场“今后一个时期，改造约 1 亿人居住的城镇棚户区和城中村〞 。棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、 改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。 住房城乡建设部统计显示， 我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造， 约改造 5000 万平方米棚户区， 近 100 万住房困难家庭的住房条件得到了改善。 未来全国还有 1400 多万户需要进行棚改。尚未改造的棚户区大多位于中西部地区、独立工矿区、资 源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。通过改造，这些区域的约 1 亿居住人口将会搬迁进新的住宅。 这必将产生巨大的住宅需求和配套根底设施建设需求。 棚户区改造是政府对棚户区居民内在改善性需求的顺应， 其他市场主体的改善性需求将通过自身市场行为释放住房需求。 目前我国城镇人均住房面积 31 平方米，但人均住房面积低于 20 平方米的家庭还占 32% ，其中一局部需要政府的支持， 另一局部主体将通过自身努力在 未来几年逐步改善居住条件，我国住房的改善性需求远远没有结束。 3．家庭小型化导致住房需求增加 改革开放以后，随着方案生育政策、城市化进程、现代生活方式演进 等因素，家庭分化加剧，小型化趋势明显。家庭规模已从 1982 年的 每户 4.41 人缩小为 2021 年的每户 3.1 人。这就使得在总人口年， 仅仅因为家庭小型 10 不变的条件下，住房需求也在增加。过去 年，即使将受方案 2021 化因素，导致住房需求增加 9.1% 。预计到 这一根本趋势也不会发生万人考虑进来，生育政策调整影响的 1000 改变。 4．购置力强劲支撑房地产需求 当前劳动力人口到达顶峰，并且在未来一段时间内仍将保持在高位。 根据第六次人口普查数据，购房能力最强的 20-49 岁人口占比为 54.8% ，对房地产影响最大的 35-46 岁之间的高储蓄人口比重是 42.6% ；中国人口抚养比不到 35% ，远低于日本，未来假设干年人口 因素对住房需求的增加仍将存在。根据“十八大〞提出的“ 2021 年 实现国内生产总值和城乡居民人均收入比 2021 年翻一番〞的“收入 倍增方案〞，未来购房的支付能力也将因收入的提高而增强。 二、未来房地产市场增速将逐步放缓 过去 10 年的商品房销售面积年均增长速度是 16% ，未来我们将逐渐 辞别如此高速的增长速度，销售面积和价格上涨将会放缓。 1998 年 到 2021 年房地产开发投资高速增长， 年复合增长率 24.4% 。从 2021 年起，这种高速增长的情况开始发生变化， 2021 年和 2021 年分别 同比增长 11.4% 和 19.4% ，整体