某标杆地产成本限额与配置标准.docx

成本管理作业指导书 成本管理作业指导书 基于专业协同、 风险预控、 价值工程和大数据应用 依照 ISO 9001 : 2000 质量管理体系标准 WI2.60 成本限额与配置标准 第 4 页 共 4 页 目的作用 描述开发项目设计过程中，如何合理分配资金，做到好钢用在刀刃上，实现成本预控。 适用范围 作为事前设计管理的手段之一，适用于所有拟建/开发项目； 作为对项目设计单位履约评估的依据。 支持文件 RF2.60 目标成本管理责任考核指标 WI2.30/4.3 顺作法及 4.4 逆作法成本测算 术语定义 成本分类 敏感性成本：系指能形成产品租售卖点、附加值及溢价，从而达到加快去化速度、产生品牌效应及提高投资回报的成本投入，如：大堂装饰、入户门和门锁、园林绿化、电动窗帘等。 结构及功能性成本：客户体验感不强的结构及防水保温等基本功能之成本投入。 成本限额 通过预先限定相关设计内容所耗工程量或建造成本，以此达到成本对营销（销售物业）、租务（持有物业）及设计的反制和预控目的，其内容主要包括： 限量设计标准，如：钢筋、混凝土、窗地比等每平米含量； 限额成本标准，如：内装、园林绿化、营销费用、设计费用等。 配置标准 整合设计标准化和战略采购成果，将上述限额成本标准，通过一定的划分标准（如：楼盘的销售单价处于市场平均价位水平等），进一步确定选用物料的品牌、规格、型号、工艺做法及主材价格），以此实现对租售及设计端的成本预控。 和经竞品调研确定配置标准的不同点：前者（配置标准）要求企业具备一定管理成熟度（产品定型、设计标准化、战略采购）和开发规模，是适用于批量、异地多项目开发的成本预控；后 者是在一个特定市场里，对单项工程配置标准的限定。 实施细则 管控目标 成本限额与配置标准是成本管理的主要措施之一，必须确保提出的限额指标： 科学合理，充分体现 “结构性成本严控、功能性成本合理、敏感性成本增强”。 贯彻、落实于各阶段成本测算和目标成本内。 作为过程控制和设计奖罚、履约评估的主要依据。 基本方法 常规的，即预先以设计任务书的形式和要求，下发各类限额设计（含量及造价）指标至设计顾问， 并辅以一定的奖罚措施，从而指导设计、实现成本预控。 依照“利润-成本倒逼法”，反向推导、细分出（可供各设计工种使用的）成本配置，即成本限额指标或配置标准建议，以此指导设计、实现成本预控。 各方职责 财务端：提供开发项目预期财务收益目标，据此在扣除土地成本、财务成本、管理费用后，剩余可用成本的控制上限。 营销或租务端：及时提供项目租售定位报告（商业项目则还须及早确定超市、主力店、影院等），参与设计评审并对设计成果进行确认。 成本端：按财务端提供的成本控制上限，细分并给设计端下达成本限额设计指标，参与设计评审会、测算并验证设计成果；负责持续收集内外部成本数据，为成本限额指标的不断优化和可实施性提供数据支持。 设计端：负责下达、过程验证和落实成本指标，调整并出具合格的设计成果，组织设计评审会。 条件成熟时，设计与成本管理端共同负责制定、固化限量设计标准 ，涉及客户敏感性成本的配置标准及营销费标准，须销售端介入。 管控步骤 成本规划（Cost Planning） 项目投资决策阶段，须对项目目标利润进行预判，确保在预期利润目标下，通过“成本=售价- 利润”（销售类）或“投资总额=年租金收益/收益率”（经营类）的制衡机制来推导出目标成本； 成本端将上述目标成本（启动版）进一步细化分解为： ① 固定成本（土地成本、政府规费等）； ② 半固化成本（配套费、设计、建安/结构/功能性成本、营销/管理/财务成本等）； ③ 可变动、建安/客户敏感性成本。 结合行业内已有积累的“限额设计标准”，将上述各项成本转换成成本限额。 5.3.2 下达目标 成本限额对设计单位提出更高的技术要求，应注意避免下述现象的发生： ① 选择设计单位时，偏重设计费及建筑方案设计，忽视结构、机电设计及工程经济等专业能力及其内部协同管理能力； ② 设计单位即无开展限额设计的经验，又无热忱、内部管控流程、培训方案及奖励措施；设计团队在观念上，重技术、轻经济。 通过设计任务书，设计端将限额设计要求下达给设计单位；在设计合同中，明确限额设计的要求、考核基准及奖惩措施； 设计方所提交的成果文件应包含成本限额执行情况说明，其结果须与设计费支付挂钩； 设计合同交底时，须设专篇介绍成本限额标准、提供本工程引用的战略采购物流之技术资料， 对成本指标的计算口径、特殊情景下（如：结构面积、套内面积、建筑物高宽比、场地土质类别、抗震等级、基本风压、地采暖等）的调整方法、不包括项（如：桩基、垫层、地基处理、二结构混凝土用量）等予以充分讲解。 在设计进度计划中，须细化过程验证的节点，并预留出额外的时间。 实施设计 在各设计阶段（包括施工