某高档居住小区建设项目可行性研究报告.pdf

某高档居住小区建设项目 可行性研究报告 第一章 总论 一、项目概况 （一）项目名称及开发建设单位 本报告所陈述的对象名为长沙某某小区（以下简称本项目），由 某某房地产公司开发建设。 （二）项目的地理位置 本项目位于金鹰月湖板块的核心位置，而金鹰月湖板块依托省广 电中心以及丰富的山水景观资源，逐渐形成一个高档居住片区氛围， 且地处三一大道和万家丽的交叉处，但又保持100-200米的距离，在 确保不受噪音污染的同时，交通也相当便捷，同时万家丽路的拉通， 使项目距离城市核心的半径距离拉近，居民可以享受城市生活的 利。 （三）项目所在地的周围的环境状况 在文化方面，长沙市对项目所处的区位定位为“文化居住片区”。 在生态环境方面，该区域用三块城市绿地资源，是城市中稀缺的绿色 生态居住片区。在商业方面，项目所处区域是城市核心商圈（五一商 圈）和副中心商圈（星沙商圈）的桥梁。 财富名苑 西湖楼 马兰山市场 万 家 丽 路 西湖楼广场 月 湖 安 置 房 本案 安置房 商品房用地 （四）项目提出的背景及建设的必要性 长沙作为典型的单核型中心城市，消费城市，和生态城市，其经 济发展与城市化已经计入快车道，城市发展的框架正在拉开，尤其是 中环与外环之间的地带正在成为城市发展的主流地带，大量的新型工 业与现在服务业正向这一代集中，大长沙的格局正在显现。本案作为 中环与外环之间的留白区域的开发，潜力与价值不应等闲视之。 在长沙新格局下，长沙房地产正在进入大盘时代，大牌地产商云 集，跑马圈地，品牌竞争开始，东南西北几大区域各抱地势，板块竞 争序幕已经拉开，2010年一系列调控政策的出台是房地产从繁荣到低 迷的，2011调控政策进一步加紧，各房地产商的压力可见一般。各房 地产商的竞争也可能会进一步加剧，本案如何超前地提升产品品质， 突出品牌形象，如何让与对手差异化，如何对板块的选择和同一板块 项目合纵连横，形成独特的战略竞争优势。 （五）可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准 确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重 对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及 项目的财务评价进行研究。 （六）主要技术经济指标 总占地面积：约 17487.53 平方米 容积率：≤4.2 建筑限高：80 米 总建筑面积：约 74768 平方米 建筑密度： ≤30% 绿地率：≥40% 第二章 项目宏观形势分析 一、长沙城市发展的现状 长沙是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长，资本高 度青睐，商品流通高度发达的，正进入快速工业化阶段，具名消费意 识超前地典型消费城市。随着长株潭一体化的推进，长沙的城市轻轨， 地铁正如火如荼的进行，这将带动城市的高速发展，城市化和工业化 进程都将加快，这样将会带来大量的高素质人口的流入，从而带来巨 大的房地产需求。 （一）长沙经济现状与特点 长沙是湖南的单核中心城市，是湖南的政治，经济中心，文化， 科教中心，信息与交通中心，综合服务中心，2011年三月止累计实现 GDP1095.71亿元，同比增长16.0%，在GDP 中，第一产业实现增加 值43.62亿元，增长3.0%;第二产业实现增加值523.38亿元，增长21.5%， 第三产业实现增加值528.70%，增长12.2%。 2010年是经济复杂多变的一年，面对后金融危机的复杂局面和各 种挑战，据初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）4547.06亿元， 比上年增长15.5%分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长 4.5%；第二产业实现增加值2437.03 亿元，增长 20.7%，其中工业实 现增加值2020.68亿元，增长21.6%第三产业实现增加值1908.02亿元， 增加11.5